HTMX11: como funciona o fundo de hotelaria, rendimentos e imposto

HTMX11 é o código de negociação do Hotel Maxinvest FII, um fundo de investimento imobiliário do segmento de hotelaria. Este guia explica o que o fundo tem na carteira, que regra a lei impõe à distribuição de rendimentos, como o rendimento e o ganho na venda da cota são tributados e quais números conferir, com a data de apuração ao lado, antes de decidir qualquer coisa. Os dados do fundo citados aqui saem do informe mensal entregue à Comissão de Valores Mobiliários com data de referência de 1º de agosto de 2026, e nenhum deles é projeção.

Link direto: https://htmx.btgpactual.com/

Principais conclusões

• No informe mensal entregue à CVM com data de referência de 1º de agosto de 2026, o fundo aparece com a denominação Hotel Maxinvest FII, CNPJ 08.706.065/0001-69, segmento de atuação Hotel, tipo de gestão ativa, prazo de duração indeterminado e cotas negociadas em bolsa.
• Hotel tem receita que varia com ocupação e diária, e o próprio informe mostra a oscilação: o dividend yield mensal declarado à CVM foi de 0,4539% a 1,8028% nos oito primeiros informes de 2026, sem garantia nenhuma de valorização do patrimônio.
• A isenção de imposto de renda sobre o rendimento distribuído é condicional: vale para a pessoa física e depende de requisitos cumulativos do art. 3º, § 1º, da Lei nº 11.033/2004. Ela não alcança o ganho na venda da cota, tributado em 20% pelo art. 18 da Lei nº 8.668/1993.

Visão geral do FII HTMX11

O Hotel Maxinvest FII, negociado sob o código HTMX11, está em funcionamento desde 13 de fevereiro de 2007 e tem o CNPJ 08.706.065/0001-69. Os dados de identificação deste e dos demais parágrafos saem do informe mensal que o administrador entrega à Comissão de Valores Mobiliários, com data de referência de 1º de agosto de 2026 e entrega registrada em 15 de setembro de 2026. Nesse informe, o segmento de atuação é Hotel, o tipo de gestão é ativa, o prazo de duração é indeterminado, o código ISIN é BRHTMXCTF000, o público-alvo são investidores em geral e há 2.888.094 cotas emitidas.

Na classificação usual do mercado, o HTMX11 é um fundo de tijolo: o patrimônio está em imóveis, e não em papéis. No informe com data de referência de 1º de agosto de 2026, os R$ 402.634.443,09 de total investido estão integralmente em imóveis para renda acabados, e as rubricas de certificados de recebíveis, de imóveis em construção e de imóveis para venda aparecem zeradas. É o que separa este fundo de um fundo de investimento imobiliário de papel, que carrega recebíveis imobiliários em vez de prédios.

A administração é a função que a lei regula. O art. 5º da Lei nº 8.668/1993 exige que o fundo seja administrado por instituição autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários e restringe a lista a banco múltiplo com carteira de investimento ou de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente equiparadas. No informe com data de referência de 1º de agosto de 2026, o administrador do HTMX11 é o BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, CNPJ 59.281.253/0001-23, do grupo BTG Pactual. Administrador e gestor não são a mesma coisa, e o informe mensal não nomeia a gestora: para saber quem gere a carteira, o documento a consultar é o regulamento do fundo.

As regras de cada fundo estão no regulamento, e o art. 10 da Lei nº 8.668/1993 lista o que esse documento tem de conter: qualificação da instituição administradora, política de investimento, taxa de ingresso, remuneração da administradora, prazos de divulgação de informações aos cotistas, despesas e encargos do fundo, competência e quórum da assembleia geral, critérios para subscrição de cotas por um mesmo investidor, prazo de duração e condições de resgate para efeito de liquidação, além dos critérios relativos à distribuição de rendimentos e ganhos de capital, inciso acrescentado pela Lei nº 9.779/1999. É nele que se confere taxa, política de distribuição e quem gere a carteira.

Este artigo não diz se o HTMX11 vale a pena, porque isso depende de objetivo, prazo e tolerância a risco de cada investidor, e porque nenhum texto publicado numa data anterior conhece o preço de hoje. O que ele faz é separar três camadas que o conteúdo sobre fundos costuma misturar: o que a lei determina e não muda com o mercado, o que o fundo declara em documento oficial com data de referência, e o que é apenas opinião de quem escreve. Número de fundo sem data de apuração e sem fonte nomeada não aparece aqui, por decisão: esse tipo de número engana mais do que informa.

O que o HTMX11 tem na carteira

O Hotel Maxinvest FII atua em hotelaria — é assim que o campo de segmento de atuação aparece no informe entregue à CVM. Isso define a origem da receita, e a diferença é grande: hotel não tem contrato de locação de longo prazo com aluguel fixo e reajuste por índice, e sim diárias que variam com ocupação, sazonalidade e preço praticado. A consequência prática é que a receita de um fundo hoteleiro oscila mais, mês a mês, do que a de um fundo de lajes corporativas ou de galpões logísticos com contratos de longo prazo.

O mesmo informe classifica a gestão como ativa, o que significa que a carteira pode ser comprada e vendida ao longo do tempo, dentro da política de investimento fixada no regulamento. Gestão ativa não é promessa de retorno maior: é a informação de que a composição pode mudar, e por isso o que o fundo tem hoje não é necessariamente o que terá no ano que vem. Para o leitor, isso tem um efeito direto: descrição de portfólio sem data de referência deixa de valer sem avisar.

No informe com data de referência de 1º de agosto de 2026, o total investido pelo fundo, R$ 402.634.443,09, está integralmente classificado como imóveis para renda acabados. As rubricas de terrenos, imóveis para renda em construção, imóveis destinados à venda, ações, cotas de outros fundos imobiliários, certificados de recebíveis imobiliários e do agronegócio e obrigações por securitização de recebíveis aparecem todas com valor zero. Fora dos imóveis, o fundo declara R$ 31.490.002,35 em cotas de fundos de renda fixa e R$ 198,50 em disponibilidades, somando R$ 31.490.200,85 na linha de necessidades de liquidez.

Essa foto contraria duas descrições que circulam sobre o fundo: a de que ele participa de operações de securitização e a de que investe em projetos de construção e desenvolvimento de novos empreendimentos. Na data de referência desse informe, as duas rubricas estavam zeradas, e é por isso que nenhuma das duas aparece aqui como característica do HTMX11. Como a gestão é ativa, a composição pode mudar de um mês para o outro; o que não muda é o método de conferência, porque o informe mensal de cada mês é público e traz exatamente essas linhas.

Para quem o HTMX11 faz sentido, e com que risco

Um fundo imobiliário de hotelaria não é substituto de renda fixa, e a diferença está na lei, não na opinião de quem escreve. O art. 2º da Lei nº 8.668/1993 constitui o fundo sob a forma de condomínio fechado e proíbe o resgate de cotas: não existe valor de resgate nem data de vencimento, e quem quer sair vende a cota em bolsa pelo preço do dia. Antes de olhar rendimento, convém ter claro o seguinte:

• o resgate é proibido por lei, de modo que a única saída é a venda da cota em bolsa, pelo preço do pregão, que pode ser menor do que o preço de compra;
• a receita vem de hotel e varia com ocupação e diária, e neste fundo a distribuição já ficou interrompida — a seção sobre distribuição, mais abaixo, mostra a janela exata pelos informes entregues à CVM;
• a isenção de imposto de renda sobre o rendimento depende de requisitos que o fundo e o próprio cotista têm de cumprir, e não vale para o ganho obtido na venda da cota.

O que um FII pode oferecer, a quem cumpre os requisitos, é rendimento periódico isento na pessoa física, patrimônio aplicado em imóveis reais e um documento mensal público para acompanhar tudo isso. O que ele não pode oferecer é valor predeterminado: o art. 12, VI, da Lei nº 8.668/1993 veda à instituição administradora prometer rendimento predeterminado aos cotistas. Qualquer texto que anuncie quanto o HTMX11 vai pagar no mês que vem está entregando ao leitor uma garantia que a lei impede o fundo de dar.

A presença de vários hotéis na carteira reduz a dependência de um único empreendimento, mas não elimina o risco do setor nem o da praça em que os imóveis estão: um choque que derrube a ocupação hoteleira naquela região atinge todos ao mesmo tempo. É uma concentração setorial e geográfica, e ela não se mede pela contagem de imóveis — a distribuição da carteira por cidade e por bandeira hoteleira não consta do informe mensal, fica no relatório gerencial da gestora, e é lá que se confere.

Daí a regra que este artigo segue: nenhum número de mercado entra sem a data em que foi apurado e sem a fonte que o apurou. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura, e indicador sem data envelhece em silêncio — o leitor segue lendo um dividend yield de dois dígitos três anos depois, como se fosse o de hoje, e decide com base nisso.

Como comprar cotas do HTMX11

A cota de um fundo imobiliário é valor mobiliário: o art. 3º da Lei nº 8.668/1993 submete as cotas de FII ao regime da Lei nº 6.385/1976, e o art. 4º dá à Comissão de Valores Mobiliários a competência para autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração desses fundos. Na prática, o caminho é o seguinte:

• abrir conta em corretora ou distribuidora habilitada e transferir os recursos;
• no mercado secundário, comprar a cota em bolsa pelo código HTMX11, ao preço do pregão — no informe com data de referência de 1º de agosto de 2026 o fundo declara negociação em bolsa e não declara negociação em mercado de balcão organizado;
• em oferta pública, primária ou subsequente, acompanhar o prospecto e o período de reserva divulgados pelo administrador, que fixam preço, prazo e condições daquela emissão.

O detalhe que muda o imposto está no inciso III do art. 3º da Lei nº 11.033/2004: a isenção do rendimento na pessoa física exige que as cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado. É um requisito do fundo, não do investidor, e o campo correspondente está no informe mensal, com os dois mercados declarados separadamente.

Não há aqui indicação de quanto comprar, quando comprar ou se comprar. O conteúdo é informativo, não é recomendação de investimento nem análise de valores mobiliários, e decisão de investimento se toma com o regulamento, o prospecto e o informe mensal em mãos e, se for o caso, com profissional habilitado.

Estrutura do portfólio

A composição da carteira do HTMX11, na data de referência de 1º de agosto de 2026, está no informe mensal entregue à CVM e cabe em três linhas:

• R$ 402.634.443,09 em imóveis para renda acabados, que é a totalidade do que o fundo declara como total investido;
• R$ 31.490.002,35 em cotas de fundos de renda fixa e R$ 198,50 em disponibilidades, somando R$ 31.490.200,85 de necessidades de liquidez;
• R$ 1.121.698,25 em valores a receber, nenhum deles classificado como contas a receber de aluguel ou de venda de imóveis.

A quantidade de hotéis, a área de cada um e as bandeiras que operam os empreendimentos não constam do informe mensal: esse detalhamento fica no relatório gerencial publicado pela gestora e no informe trimestral do fundo. Quem precisa do número de imóveis deve lê-lo ali, com o mês de apuração ao lado — a carteira de um fundo de gestão ativa muda, e número de portfólio sem data é a informação que envelhece mais rápido num artigo.

Dois números costumam aparecer errados em textos sobre fundos hoteleiros, e reconhecê-los vale mais do que decorar qualquer um deles. O primeiro é a área bruta locável informada com o multiplicador trocado, com o sufixo de milhar somado a um número que já está em metros quadrados: a conta multiplica a carteira por mil e descreve uma área impossível para o patrimônio declarado no informe. O segundo é a captação para a compra de unidades de um hotel específico, citada com mês e ano mas sem fonte nomeada — operação de aquisição consta de comunicado ao mercado e de relatório gerencial, com data, e é nesses documentos que ela se confere. Quando um número de carteira não fecha com o total investido do informe mensal, prevalece o informe.

Em cenário adverso, o valor dos imóveis pode cair, e a queda aparece no valor patrimonial da cota antes de aparecer em qualquer outro lugar. Entre o informe com data de referência de 1º de janeiro de 2026 e o de 1º de agosto de 2026, os imóveis para renda do HTMX11 passaram de R$ 414.417.554 para R$ 402.634.443. A variação está nos dois informes, é pública, e não diz por si se houve venda de ativo ou reavaliação — o informe não traz esse motivo, e por isso este artigo não o atribui.

Valor patrimonial da cota e onde conferir

O valor patrimonial da cota é o patrimônio líquido dividido pelas cotas emitidas, e o informe mensal traz os três números já calculados. No informe com data de referência de 1º de agosto de 2026, o patrimônio líquido do HTMX11 é de R$ 428.841.366,26, há 2.888.094 cotas emitidas e o valor patrimonial da cota é de R$ 148,4859. Esse é o número do fundo, não o da bolsa: o preço do pregão é outro, muda todo dia e não está no informe do Hotel Maxinvest, que tem data de referência mensal e entrega posterior ao mês medido.

A relação entre os dois é o P/VP: o preço de mercado dividido pelo valor patrimonial da cota. Acima de 1, o mercado paga mais do que o valor contábil; abaixo de 1, paga menos. Calcular isso exige os dois lados na mesma data — o fechamento de um dia determinado e o valor patrimonial do informe vigente —, e é por isso que dizer que a cota está negociada abaixo do valor patrimonial, sem informar a data, não significa nada: a mesma frase, repetida alguns meses depois, pode estar descrevendo exatamente o oposto do que acontece. Quando um texto afirma isso num parágrafo e exibe um P/VP acima de 1 no seguinte, os dois números estão sem data e um deles está errado.

O número de cotistas também sai do informe e tem efeito tributário direto. No campo com data de informação de 31 de agosto de 2026, o HTMX11 registra 33.193 cotistas, dos quais 33.124 pessoas físicas, 57 pessoas jurídicas não financeiras, 5 investidores não residentes e 3 fundos de investimento imobiliário. O mínimo legal para a isenção, de 100 cotistas, está cumprido com folga — e é um requisito que se confere mês a mês, nesse mesmo campo, porque a isenção depende dele.

Os informes mensais de todos os fundos imobiliários são públicos e ficam no portal de dados abertos da Comissão de Valores Mobiliários, organizados por ano e identificados pelo CNPJ do fundo. É de lá que saem os números deste artigo, e é o lugar para conferir se eles continuam valendo na data em que você lê. Três arquivos compõem cada ano: um com os dados gerais do fundo, um com o complemento, que traz patrimônio líquido, cotistas e rendimento do mês, e um com ativo e passivo.

Gestão, administração e taxas

A gestão do HTMX11 é classificada como ativa no informe mensal, e o administrador declarado na data de referência de 1º de agosto de 2026 é o BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, CNPJ 59.281.253/0001-23, com endereço na Praia de Botafogo, 501, no Rio de Janeiro. A Hotelinvest é apontada como gestora em material de mercado, mas o informe mensal não tem campo de gestor, e o site do próprio fundo não respondeu na conferência feita em 12 de outubro de 2026, devolvendo uma página de manutenção programada. Em fonte oficial, quem nomeia a gestora é o regulamento.

As taxas estão no regulamento, por exigência do art. 10, IV, da Lei nº 8.668/1993, que manda o documento fixar a remuneração da administradora. O informe mensal não publica o percentual contratado, e sim o valor devido no mês: no informe com data de referência de 1º de agosto de 2026, o HTMX11 registra R$ 519.208,93 de taxa de administração a pagar e R$ 348.045,34 de taxa de performance a pagar. Percentual de taxa divulgado por site de cotação não substitui o regulamento, porque pode estar desatualizado e porque alteração aprovada em assembleia aparece no regulamento antes de aparecer em qualquer agregador. Comparar taxas entre fundos só faz sentido entre percentuais lidos nos respectivos regulamentos.

O que a lei veda ao administrador é mais útil ao leitor do que o elogio à casa que administra. O art. 12 da Lei nº 8.668/1993 proíbe à instituição administradora, no exercício de suas funções e com recursos do fundo: conceder empréstimos ou adiantar rendas futuras aos cotistas; prestar fiança, aval, aceite ou coobrigar-se, salvo para garantir obrigações assumidas pelo fundo ou por seus cotistas, na redação dada pela Lei nº 14.754/2023; aplicar no exterior recursos captados no país; adquirir cotas do próprio fundo; vender cotas a prestação, admitida a divisão da emissão em séries; prometer rendimento predeterminado aos cotistas; e realizar operações em conflito de interesses entre o fundo e a administradora ou o empreendedor.

Rendimentos: o que a lei obriga e o que não obriga

Aqui está o erro mais comum em conteúdo sobre fundo imobiliário, e ele estava neste artigo: a ideia de que o fundo é obrigado a pagar renda todo mês. Não é. O que a lei obriga está no parágrafo único do art. 10 da Lei nº 8.668/1993, acrescentado pelo art. 1º da Lei nº 9.779/1999, e tem quatro partes:

• o piso é de no mínimo 95% dos lucros auferidos, e não de 100%;
• o lucro é apurado segundo o regime de caixa, isto é, pelo que efetivamente entrou e saiu, e não pelo resultado contábil de competência;
• a base é um balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e em 31 de dezembro de cada ano, de modo que a obrigação é semestral;
• pagamento mensal, quando existe, vem do regulamento do fundo e da política de distribuição adotada pela administradora, nunca da lei.

A diferença é concreta. Um fundo pode cumprir o art. 10 à risca e pagar pouco ou nada durante vários meses, desde que distribua o piso na apuração do semestre; e pode pagar todo mês por anos e interromper, se o lucro de caixa desaparecer. Num fundo de hotelaria, em que a receita vem de diária e ocupação, o segundo cenário não é hipótese de manual: já aconteceu neste fundo, como a seção seguinte mostra pelos próprios informes.

No informe mensal com data de referência de 1º de agosto de 2026, o HTMX11 declara R$ 5.257.644,41 em rendimentos a distribuir e um dividend yield do mês de 1,0087%. Nos oito primeiros informes de 2026, esse mesmo campo oscilou de 0,4539%, no informe de 1º de fevereiro, a 1,8028%, no de 1º de janeiro — quase quatro vezes de diferença entre o menor e o maior, dentro do mesmo ano. A rentabilidade efetiva do mês chegou a ser negativa, em -0,8394%, no informe com data de referência de 1º de fevereiro de 2026.

Essa dispersão é a informação relevante, e ela substitui com vantagem qualquer projeção: diante dela, nenhum leitor conclui que o rendimento do mês passado é o do mês que vem. Indicadores acumulados de doze meses continuam úteis, inclusive os calculados por plataformas de cotação, desde que lidos com a data em que foram apurados e com a fonte ao lado — e desde que não sejam apresentados como o que o fundo vai pagar.

Desempenho no mercado e o que ele não garante

Preço, liquidez e participação em índice são dados de bolsa, e não do informe mensal. O HTMX11 é negociado na B3 sob esse código, e os três se consultam no site da bolsa e em plataformas de cotação, sempre com a data do pregão. Nessa leitura, três erros se repetem em conteúdo sobre fundos, e reconhecê-los protege mais do que decorar um número:

• cotação apresentada como atual, sem data, acompanhada da afirmação de que a cota estaria abaixo do valor patrimonial e, logo depois, de um P/VP acima de 1, que diz o oposto;
• liquidez média diária e volume médio diário informados em grandezas incompatíveis, com centenas de vezes de diferença entre si, o que impede que descrevam o mesmo fundo no mesmo período;
• retorno acumulado desde a oferta inicial convertido em percentual pela divisão do valor acumulado pelo preço corrente da cota, conta que não mede retorno nenhum.

No lugar deles, o critério. Para avaliar preço, compare o fechamento de um dia determinado na B3 com o valor patrimonial da cota do informe vigente, e diga as duas datas. Para avaliar liquidez, use o volume financeiro médio diário de uma janela declarada, de trinta ou de noventa dias. Para avaliar peso no mercado, use a carteira teórica do IFIX publicada pela B3, que tem vigência datada e é reavaliada periodicamente.

Desempenho passado, com data ou sem ela, não garante desempenho futuro. Num fundo de hotelaria isso é mais do que fórmula de praxe: a receita depende de ocupação e de diária média, que respondem a calendário, eventos, câmbio e atividade econômica, e nenhum desses fatores se repete por decreto. É também por isso que este artigo não publica ocupação nem diária média como estimativa de meses futuros — apresentá-las assim seria dar ao leitor exatamente a promessa que o art. 12, VI, da Lei nº 8.668/1993 proíbe ao fundo.

A distribuição já foi interrompida, e os informes mostram quando

O HTMX11 suspendeu a distribuição de rendimentos durante a pandemia de covid-19. Essa é a informação que um artigo sobre fundo de hotelaria não pode omitir, e ela se confere em fonte primária: nos informes mensais entregues à CVM, a rubrica de rendimentos a distribuir do fundo ficou parada em R$ 29.710,09 do informe com data de referência de 1º de agosto de 2020 até o de 1º de dezembro de 2021, e zerada em todos os informes de 1º de janeiro a 1º de junho de 2022.

A retomada aparece no mesmo lugar. No informe de 1º de julho de 2022 a rubrica volta a R$ 29.126,39 e, no de 1º de agosto de 2022, salta para R$ 1.282.989,98, mantendo-se acima de R$ 1,2 milhão nos informes seguintes. Três observações práticas saem daí:

• interrupção de distribuição é cenário já realizado neste fundo, não risco teórico, e a janela registrada nos informes se estende por quase dois anos;
• o valor patrimonial da cota caiu no mesmo período, de R$ 146,65 no informe de 1º de janeiro de 2020 para R$ 124,96 no de 1º de dezembro de 2021, e levou anos para voltar ao patamar anterior;
• quem acompanhava o fundo apenas por indicadores acumulados em site de cotação viu a mudança com meses de atraso, enquanto o informe mensal registrava mês a mês.

Nada disso diz o que vai acontecer na próxima crise. Diz o que a estrutura permite: receita variável, sem piso mensal legal, e um piso semestral que só obriga a distribuir quando existe lucro de caixa a distribuir. É com essa informação que se decide quanto de um patrimônio faz sentido alocar num fundo assim — decisão do investidor e, se for o caso, de profissional habilitado, não deste texto.

Como o HTMX11 é tributado

A tributação é a parte mais mal contada do assunto e também a mais estável: muda por lei, não por mês. Convém separar duas coisas que o senso comum mistura — o rendimento que o fundo distribui e o ganho que o investidor obtém ao vender a cota. O tratamento de cada um é diferente, e só o primeiro pode ser isento.

A isenção está no art. 3º, III, da Lei nº 11.033/2004, e há um detalhe de origem que quase nenhuma fonte registra: esse inciso não existe na lei como publicada em 2004 — foi acrescentado pelo art. 125 da Lei nº 11.196/2005, e a redação em vigor é a que lhe deu a Lei nº 14.130/2021, que estendeu o benefício aos Fiagro. Pelo texto vigente, ficam isentos, na fonte e na declaração de ajuste anual das pessoas físicas, os rendimentos distribuídos pelos fundos de investimento imobiliário cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

Os requisitos do § 1º são cumulativos: basta um faltar para a isenção não se aplicar. O inciso I, na redação dada pelo art. 41 da Lei nº 14.754/2023, exige que o fundo tenha no mínimo 100 cotistas — número que substituiu os 50 da redação de 2005 e que boa parte do conteúdo publicado na internet ainda informa errado. O inciso II afasta a isenção do cotista pessoa física titular de cotas que representem 10% ou mais do total emitido, ou cujas cotas lhe derem direito a rendimento superior a 10% do total auferido pelo fundo. O inciso III, acrescentado pelo mesmo art. 41, estende a vedação ao conjunto de cotistas pessoas físicas ligadas que alcance 30% das cotas ou dos rendimentos.

Dois desses requisitos se conferem no informe mensal do próprio fundo, e no HTMX11, na data de referência de 1º de agosto de 2026, os dois estão cumpridos: 33.193 cotistas, muito acima do mínimo de 100, e negociação declarada em bolsa, sem negociação em mercado de balcão organizado. O terceiro — a participação individual de cada cotista — depende de quem lê, e não de uma informação pública do fundo.

A mesma Lei nº 14.754/2023 criou prazos de enquadramento que convém conhecer, nos §§ 2º a 4º do art. 3º: o fundo novo tem até 180 dias, contados da primeira integralização de cotas, para alcançar o mínimo de cotistas; o fundo já constituído em 31 de dezembro de 2023 teve prazo até 30 de junho de 2024; e o fundo que desenquadrar mantém o tratamento tributário se retomar a quantidade mínima de cotistas em até 30 dias.

Três observações fecham o quadro. A primeira: a tributação periódica que a Lei nº 14.754/2023 instituiu para fundos de investimento não alcança o fundo imobiliário, porque o art. 39, I, ressalva expressamente os FII e os Fiagro de que trata a Lei nº 8.668/1993 das regras daquela lei — o HTMX11 não tem come-cotas. A segunda: a isenção do rendimento não se estende ao ganho de capital, e esse é o erro mais comum em conteúdo sobre FII, porque aparece na declaração de quem vendeu cota com lucro acreditando estar isento. A terceira: pelo art. 19 da Lei nº 8.668/1993, na redação da Lei nº 9.779/1999, o imposto dos arts. 17 e 18 é antecipação do devido na declaração quando o beneficiário é pessoa jurídica tributada pelo lucro real, presumido ou arbitrado, e tributação exclusiva nos demais casos.

Vale registrar uma distinção que o leitor costuma confundir: além do imposto que recai sobre o cotista, existe o que recai sobre o próprio fundo. O art. 16-A da Lei nº 8.668/1993, acrescentado pela Lei nº 9.779/1999, sujeita os rendimentos e ganhos líquidos que o fundo aufere em aplicações financeiras de renda fixa ou variável ao imposto de renda na fonte, com as mesmas normas das pessoas jurídicas — ressalvadas, pelo § 1º, as aplicações nos ativos dos incisos II e III do art. 3º da Lei nº 11.033/2004. A isenção que o art. 16 da mesma lei previa para o fundo não vale: ela foi revogada pelo art. 10 da Lei nº 8.894/1994, como anota o texto consolidado da Câmara dos Deputados.

Critérios para avaliar o HTMX11, em vez de veredito

Este artigo não dá veredito de compra. No lugar dele, cinco verificações que qualquer leitor faz sozinho, com a fonte ao lado e a data anotada:

• no informe mensal mais recente, confira denominação, CNPJ e administrador do fundo — fundo imobiliário muda de nome e de administrador, e artigo desatualizado continua citando os antigos;
• no mesmo informe, veja o número de cotistas e se a negociação é exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão organizado: são os requisitos do fundo para a isenção do art. 3º da Lei nº 11.033/2004;
• compare o valor patrimonial da cota do informe vigente com o fechamento de um dia determinado na B3, e anote as duas datas em vez de guardar só o resultado;
• no histórico de informes, olhe a série de rendimentos a distribuir dos últimos vinte e quatro meses, e não apenas o último mês, porque é a série que mostra a variação da receita;
• no relatório gerencial da gestora, procure ocupação e diária média já realizadas, com o mês de apuração — se o número vier apresentado como projeção, descarte-o: o art. 12, VI, da Lei nº 8.668/1993 proíbe ao fundo prometer rendimento predeterminado.

Fica também um fator que o artigo original tratava como conclusão e aqui entra como fator: juro básico elevado compete com fundo imobiliário, porque eleva o rendimento de alternativas sem risco de vacância, e um fundo de hotelaria sente isso junto com a sensibilidade da própria receita ao ciclo econômico. É algo a considerar, não uma previsão — nem o nível futuro da taxa Selic nem a ocupação futura dos hotéis são conhecidos por quem escreve, e quem afirmar o contrário está adivinhando.

E a ressalva que vale para o artigo inteiro: este conteúdo é informativo e educacional, não constitui recomendação de investimento, consultoria, análise de valores mobiliários nem oferta de cotas. Rentabilidade passada não garante rentabilidade futura, fundo imobiliário não tem garantia de capital e, pelo art. 2º da Lei nº 8.668/1993, não tem resgate. Antes de investir, leia o regulamento e o prospecto e, se precisar, consulte profissional habilitado.

Resumo

O HTMX11 é o código do Hotel Maxinvest FII, fundo imobiliário de hotelaria com 2.888.094 cotas emitidas, 33.193 cotistas e patrimônio líquido de R$ 428.841.366,26, segundo o informe mensal entregue à CVM com data de referência de 1º de agosto de 2026. A lei obriga o fundo a distribuir no mínimo 95% do lucro apurado pelo regime de caixa em balanço ou balancete semestral, e não a pagar renda mensal; proíbe o resgate de cotas; e proíbe prometer rendimento predeterminado. O rendimento distribuído pode ser isento na pessoa física, se o fundo e o cotista cumprirem os requisitos cumulativos do art. 3º da Lei nº 11.033/2004, enquanto o ganho na venda da cota é tributado em 20%. A distribuição deste fundo já ficou interrompida entre 2020 e 2022, o que está nos próprios informes, e é a razão pela qual nenhum número de rendimento deve ser lido sem a data em que foi apurado.

Perguntas frequentes

Como comprar cotas do HTMX11?

Pela compra em bolsa, por meio de corretora ou distribuidora habilitada, usando o código HTMX11: no informe mensal com data de referência de 1º de agosto de 2026 o fundo declara negociação em bolsa e não declara negociação em mercado de balcão organizado. Em oferta pública, primária ou subsequente, a compra segue o prospecto e o período de reserva divulgados pelo administrador. Não existe resgate: o art. 2º da Lei nº 8.668/1993 constitui o FII como condomínio fechado e proíbe o resgate de cotas, de modo que a saída é a venda da cota pelo preço do pregão.

Qual é a taxa de administração do HTMX11?

O percentual contratado está no regulamento do fundo, que o art. 10, IV, da Lei nº 8.668/1993 obriga a fixar a remuneração da administradora. O informe mensal não publica esse percentual: traz o valor devido no mês. No informe com data de referência de 1º de agosto de 2026, o HTMX11 registra R$ 519.208,93 de taxa de administração a pagar e R$ 348.045,34 de taxa de performance a pagar. Percentual de taxa de administração ou de performance divulgado por site de cotação não substitui o regulamento, que é onde o número contratado está e onde eventual alteração aprovada em assembleia aparece primeiro.

O que aconteceu com os dividendos durante a pandemia?

A distribuição foi interrompida. Nos informes mensais entregues à CVM, a rubrica de rendimentos a distribuir do HTMX11 ficou parada em R$ 29.710,09 do informe de 1º de agosto de 2020 ao de 1º de dezembro de 2021 e zerada de 1º de janeiro a 1º de junho de 2022, voltando a R$ 1.282.989,98 no informe de 1º de agosto de 2022. No mesmo período, o valor patrimonial da cota caiu de R$ 146,65, no informe de 1º de janeiro de 2020, para R$ 124,96, no de 1º de dezembro de 2021.

Qual é o dividend yield do HTMX11 e onde conferir o valor atual?

No informe mensal com data de referência de 1º de agosto de 2026, o dividend yield do mês declarado pelo fundo é de 1,0087%. Esse campo varia muito num fundo de hotelaria: nos oito primeiros informes de 2026 foi de 0,4539%, no de 1º de fevereiro, a 1,8028%, no de 1º de janeiro. O percentual atualizado se consulta no informe mensal mais recente, no portal de dados abertos da CVM; o acumulado de doze meses, no relatório gerencial da gestora ou em plataforma de cotação, sempre com a data de apuração ao lado. Dividend yield acumulado sem data não diz nada sobre o rendimento do mês que vem, e num fundo de hotelaria a diferença entre os dois pode ser grande.

O HTMX11 vale a pena?

Não há resposta única, e este artigo não faz recomendação. O que se pode afirmar com fonte: é um fundo de hotelaria, com receita que varia com ocupação e diária; a distribuição não tem piso mensal legal, apenas o piso semestral de 95% do lucro de caixa do art. 10, parágrafo único, da Lei nº 8.668/1993; a distribuição já ficou interrompida entre 2020 e 2022, o que está registrado nos informes entregues à CVM; e o rendimento pode ser isento na pessoa física, enquanto o ganho na venda da cota é tributado em 20% pelo art. 18 da mesma lei. Avaliar isso contra objetivo, prazo e tolerância a risco é decisão do investidor, com o regulamento e o informe mensal em mãos e, se precisar, com profissional habilitado.

O rendimento do HTMX11 é isento de imposto de renda?

Pode ser, para a pessoa física, e a isenção não é automática. O art. 3º, III, da Lei nº 11.033/2004 — inciso acrescentado pelo art. 125 da Lei nº 11.196/2005, hoje na redação da Lei nº 14.130/2021 — isenta os rendimentos distribuídos por fundos imobiliários cujas cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsa ou em mercado de balcão organizado. Os requisitos do § 1º são cumulativos: no mínimo 100 cotistas, pela redação do art. 41 da Lei nº 14.754/2023; e o cotista não pode ser titular de 10% ou mais das cotas nem ter direito a mais de 10% dos rendimentos do fundo.

Preciso pagar imposto ao vender cotas do HTMX11 com lucro?

Sim. A isenção alcança o rendimento distribuído, não o ganho na venda. O art. 18 da Lei nº 8.668/1993, na redação dada pelo art. 1º da Lei nº 9.779/1999, submete os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação ou no resgate de cotas de fundo imobiliário à alíquota de 20%, por qualquer beneficiário, inclusive por pessoa jurídica isenta. O inciso I trata da retenção na fonte no caso de resgate e o inciso II manda aplicar, nos demais casos, as normas dos ganhos líquidos em operações de renda variável.

O HTMX11 paga rendimento todo mês obrigatoriamente?

Não. Não existe obrigação legal de renda mensal. O parágrafo único do art. 10 da Lei nº 8.668/1993, acrescentado pelo art. 1º da Lei nº 9.779/1999, obriga o fundo a distribuir no mínimo 95% dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano. A periodicidade da obrigação é semestral; o pagamento mensal, quando ocorre, vem do regulamento e da política de distribuição, não da lei. Neste fundo a distribuição já ficou interrompida entre 2020 e 2022, como mostram os informes entregues à CVM.

O HTMX11 tem come-cotas?

Não. A tributação periódica criada pela Lei nº 14.754/2023 para fundos de investimento não se aplica aos fundos imobiliários: o art. 39, I, dessa lei ressalva expressamente os FII e os Fiagro de que trata a Lei nº 8.668/1993 das regras nela previstas. O imposto do cotista de FII continua regido pelos arts. 17, 18 e 19 da Lei nº 8.668/1993 e pela isenção do art. 3º da Lei nº 11.033/2004.

Fundo imobiliário de hotel é renda fixa?

Não. O art. 2º da Lei nº 8.668/1993 constitui o fundo imobiliário sob a forma de condomínio fechado e proíbe o resgate de cotas: não há valor de resgate, data de vencimento nem remuneração contratada. Num fundo de hotelaria a receita depende de ocupação e diária, e o art. 12, VI, da mesma lei veda à instituição administradora prometer rendimento predeterminado aos cotistas. Quem sai vende a cota em bolsa pelo preço do dia, que pode ser menor do que o preço de compra.

Quantos cotistas o HTMX11 tem?

No informe mensal entregue à CVM, no campo com data de informação de 31 de agosto de 2026, o fundo registra 33.193 cotistas: 33.124 pessoas físicas, 57 pessoas jurídicas não financeiras, 5 investidores não residentes, 3 fundos de investimento imobiliário, 3 outros fundos de investimento e 1 sociedade de capitalização ou arrendamento mercantil. O número importa porque o mínimo de 100 cotistas é requisito da isenção prevista no art. 3º, § 1º, I, da Lei nº 11.033/2004.

Onde consultar os números oficiais do HTMX11?

No informe mensal que o administrador entrega à Comissão de Valores Mobiliários, público no portal de dados abertos da autarquia e organizado por ano, com os fundos identificados pelo CNPJ — o do HTMX11 é 08.706.065/0001-69. Cada ano traz três arquivos: dados gerais, complemento, com patrimônio líquido, valor patrimonial da cota, cotistas e rendimento do mês, e ativo e passivo, com a composição da carteira. Preço, volume negociado e participação no IFIX não estão no informe: são dados de bolsa e se consultam na B3, com a data do pregão. Detalhamento de imóveis, ocupação e diária média ficam no relatório gerencial da gestora e no informe trimestral.