DIMOB: o que é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias

Pra quem tem CNPJ ativo e endereço fiscal em dia, o conteúdo abaixo é referência direta. A DIMOB é obrigação de quem atua no mercado imobiliário. Quem está abrindo empresa e precisa dos dados do imóvel encontra o passo a passo em informações imobiliárias. Entregam-na as pessoas jurídicas e as equiparadas que operam com imóveis — e não os corretores autônomos pessoa física, sem CNPJ, que o da norma não alcança.

Link: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/declaracoes-e-demonstrativos/dimob

Principais conclusões

• A DIMOB é obrigação acessória anual das pessoas jurídicas e equiparadas que operam com imóveis, disciplinada, que continua em vigor e foi alterada uma única vez. O corretor autônomo pessoa física, sem CNPJ, não está entre os obrigados.
• O prazo não muda de ano para ano: oanda entregar a declaração até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subsequente ao que se refiram as informações. Pelo calendário, isso caiu em 28 de fevereiro de 2025 para o ano-calendário de 2024 e em 27 de fevereiro de 2026 para o de 2025; a DIMOB do ano-calendário de 2026 vence em 26 de fevereiro de 2027.
• A declaração separa dois regimes de tempo: as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisições e alienações entram no ano em que foram contratadas; os pagamentos de locação, sublocação e intermediação de locação entram no ano em que foram feitos, discriminados mês a mês, não importa quando o contrato foi fechado. Revisar antes de transmitir evita a multa de 3%.

O que é a DIMOB?

A DIMOB, sigla para Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, é uma obrigação acessória exigida pela Receita Federal do Brasil. Foi instituída por instrução normativa e hoje é disciplinada pela norma em vigor, que revogou as anteriores. O que autoriza a Receita Federal a criar uma obrigação dessas é a competência que lhe foi dada por lei para dispor sobre as obrigações acessórias relativas aos tributos que administra, estabelecendo forma, prazo e condições para o seu cumprimento e o respectivo responsável.

as que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim; as que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis; as que realizarem sublocação de imóveis; e as que se constituírem para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios. Quem está no informa todos os imóveis comercializados, ainda que a venda tenha passado por intermediação de terceiros — é o que diz odo mesmo artigo.

O é o que alcança as pessoas jurídicas constituídas em torno de patrimônio próprio, dos condôminos ou dos sócios — e não só para administrá-lo: o texto fala em construção, administração, locação ou alienação. Reunir imóveis numa empresa de patrimônio próprio não tira a declaração de cima de quem a constituiu.

O que a DIMOB reúne está, e é bem concreto: as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisições e alienações, no ano em que foram contratadas, e os pagamentos efetuados no ano, discriminados mensalmente, decorrentes de locação, sublocação e intermediação de locação. É esse detalhamento mensal que torna a declaração útil ao controle fiscal do setor.

Finalidade da DIMOB

A DIMOB existe porque a lei autorizou a Receita Federal a pedir informação do setor. A norma dá a competência e manda que a apresentação das declarações de informações seja efetuada de forma centralizada pelo estabelecimento matriz da pessoa jurídica. A DIMOB é uma só, apresentada pela matriz, em relação a todos os estabelecimentos da empresa.

Com os dados, a Receita Federal passa a saber, por contrato e por mês, quais imóveis foram comercializados e quais pagamentos de aluguel foram feitos a quem. A declaração não apura nem antecipa tributo: ela informa. E, como toda obrigação acessória criada com base, o descumprimento tem penalidade própria, fixada, de 24 de agosto de 2001.

Vale reparar na diferença de critério dentro do próprio, porque é a fonte mais comum de erro no preenchimento. Venda, construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisição ou alienação são informadas no ano em que o contrato foi celebrado, uma vez. Locação, sublocação e intermediação de locação são informadas pelos pagamentos, mês a mês, em todo ano em que houver pagamento — mesmo que o contrato seja de cinco anos atrás.

Importância da DIMOB

A DIMOB não é só papelada. a omissão de informações ou a prestação de informações falsas na DIMOB configura hipótese de crime contra a ordem tributária prevista, sem prejuízo das demais sanções cabíveis.

O desse mesmocrescenta uma consequência que não é multa nem processo criminal: ocorrida a omissão ou a falsidade, poderá ser aplicado o regime especial de fiscalização. É o tipo de desdobramento que não se resolve pagando, e é por isso que a documentação das operações — contratos, datas de celebração e recibos de pagamento — é o que sustenta cada linha informada.

Do outro lado, entregar a DIMOB em ordem e no prazo mantém a empresa regular numa obrigação que o setor inteiro cumpre. Para quem administra imóveis de terceiros há ainda um efeito prático: os valores informados mês a mês são os mesmos que proprietários e locatários vão usar quando prestarem as suas próprias contas ao fisco, de modo que divergência na DIMOB tende a aparecer do outro lado.

Quem deve declarar a DIMOB

quem comercializa imóveis que construiu, loteou ou incorporou para esse fim; quem intermedeia aquisição, alienação ou aluguel de imóveis; quem realiza sublocação de imóveis; e quem se constituiu para construção, administração, locação ou alienação de patrimônio próprio, de seus condôminos ou de seus sócios.

Exceções e dispensas

A dispensa mais comum não está escrita como dispensa, e sim na própria definição de quem está obrigado. Olcança pessoas jurídicas e equiparadas: a pessoa física que aluga um imóvel do seu patrimônio pessoal, sem se equiparar a pessoa jurídica, não entrega DIMOB, e o mesmo vale para o corretor autônomo que trabalha sem CNPJ. Quem aluga declara o aluguel recebido na sua declaração de imposto de renda, que é outra obrigação, de outro sujeito.

A dispensa que a norma escreve expressamente é a do certificado digital, e ela é inteira: a assinatura digital com certificado válido é obrigatória para os fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário de 2010, exceto para as pessoas jurídicas optantes pelo Simples Nacional. Essa é a única exceção do dispositivo, e ela não alcança o recibo de entrega, que a norma manda gravar depois da transmissão, nem desobriga a optante de entregar a declaração.

Há ainda a dispensa que mais gente deixa passar: as pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham realizado operações imobiliárias no ano-calendário de referência estão desobrigadas de apresentar a DIMOB. Não existe declaração “sem movimento” a transmitir — se não houve operação no ano, não há declaração. Já a empresa que teve uma única operação está obrigada por inteiro, com tudo o que oede.

Legislação relativa à DIMOB

A DIMOB é disciplinada, publicada no Diário Oficial da União de 30 de dezembro de 2010, que está em vigor. São oito artigos curtos: o diz quem entrega, o diz o que se informa, o trata do prazo e da forma de entrega, o fixa as multas, o trata do crime contra a ordem tributária, o aprova o programa gerador e o revogou a.

A história do ato é curta: a DIMOB nasceu com a instrução normativa original, passou pelas Instruções Normativas SRF nº 576, de 1º de dezembro de 2005, e nº 694, de 13 de dezembro de 2006 — todas revogadas — e chegou à norma atual no fim de 2010.

A única alteração que a sofreu até hoje veio, publicada no Diário Oficial da União de 18 de setembro de 2024 e em vigor desde a publicação. Ela reescreveu o por inteiro: trocou a multa de R$ 5.000,00 por mês-calendário e os 5% do texto antigo pelos valores em vigor e acrescentou a multa por não atender à intimação. Quem citar os R$ 5.000,00 ou os 5% está citando redação revogada.

Para conferir, o caminho oficial é o portal de normas da Receita Federal, que serve o texto de cada ato em três visões — multivigente, vigente e original — e mostra o histórico de alterações. É ali que se vê, numa linha, que a continua vigente e que a alteração de 2024 é a única. A entrega, em qualquer caso, é em meio eletrônico e com certificado digital, salvo a optante pelo Simples Nacional.

Prazo de entrega da DIMOB

O prazo está e não muda de ano para ano: a DIMOB é entregue até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subsequente ao que se refiram as suas informações, por intermédio do programa Receitanet. Pelo calendário, o prazo foi 28 de fevereiro de 2025 para o ano-calendário de 2024 e 27 de fevereiro de 2026 para o de 2025, porque o dia 28 caiu num sábado; a DIMOB do ano-calendário de 2026 vence em 26 de fevereiro de 2027.

Há um prazo próprio para a situação especial., nos casos de extinção, fusão, incorporação e cisão total da pessoa jurídica, a declaração de Situação Especial deve ser apresentada até o último dia útil do mês subsequente à ocorrência do evento. A Receita Federal repete essa regra a cada ano na Agenda Tributária:

Penalidades por atraso e incorreções

• Apresentação extemporânea, isto é, entrega depois do prazo: R$ 500,00 por mês-calendário ou fração para as pessoas jurídicas que estiverem em início de atividade e R$ 1.500,00 por mês-calendário ou fração para as demais ( e “b”). Não existe multa de R$ 100,00 por mês de atraso: esse valor é o piso de outra multa, a do.
• Não atender à intimação da Receita Federal para cumprir a obrigação acessória ou para prestar esclarecimentos nos prazos estipulados pela autoridade fiscal: R$ 500,00 por mês-calendário ou fração. Essa multa entrou com a alteração de 2024 e é independente da primeira.
• Informação omitida, inexata ou incompleta: 3% do valor das respectivas transações comerciais ou das operações financeiras, não inferior a R$ 100,00. São 3%, e não “até 3%”: o percentual é fixo, e o valor em reais é piso, não teto.
• As duas multas que correm por mês têm termo inicial e final definidos no parágrafo único: começam no primeiro dia subsequente ao fixado para a entrega da declaração e terminam no dia da apresentação da DIMOB, ou na data da lavratura do auto de infração, conforme o caso.

Por isso a revisão antes de transmitir não é zelo excessivo: a multa do incide sobre o valor das transações, de modo que um erro de digitação numa operação grande pode custar mais que o atraso da declaração inteira.

Informações necessárias na DIMOB

• Imóveis que a própria empresa construiu, loteou ou incorporou para comercializar
• Imóveis de terceiros, quando a empresa intermedeia a aquisição, a alienação ou o aluguel
• Imóveis que a empresa subloca a outrem
• Imóveis de patrimônio próprio, dos condôminos ou dos sócios, quando a empresa se constituiu para construção, administração, locação ou alienação deles

Passo a passo para enviar a DIMOB

o texto de 2010 aprovou a versão 2.3, de livre reprodução, e o Ato Declaratório Executivo Cotec nº 3, de 31 de março de 2011, aprovou a versão 2.4. Diferente de outras declarações, a DIMOB não tem ato anual aprovando programa e leiaute: depois de 2011 não há novo ato de aprovação no portal de normas da Receita Federal. Os passos são estes:

1. Baixar e instalar o programa gerador da declaração (PGD) da DIMOB, disponibilizado pela Receita Federal, na versão correspondente ao ano da entrega.
2. Preencher os dados conforme a norma: as operações pelo ano em que foram contratadas e os pagamentos mês a mês, pelo ano em que foram efetuados.
3. Revisar valores, CPF, CNPJ e dados de cada contrato antes de transmitir, porque a multa, incide sobre o valor das transações.

Seguir essa ordem resolve a parte operacional. O risco que sobra está no conteú, como a DIMOB é entregue pela matriz em relação a todos os estabelecimentos, a filial que fechou contrato no interior precisa ter mandado os dados para a matriz antes de fevereiro. Retificar depois é possível, mas a multaá terá incidido sobre o que foi omitido.

Dicas para enviar a DIMOB

Para que a entrega não vire corrida em fevereiro, algumas práticas ajudam. A primeira é organizar, ao longo do ano-calendário, os documentos das operações: os contratos de venda com a data de celebração, porque é ela que define o ano da informação; e os recibos de aluguel mês a mês, porque é o pagamento que define o ano e o mês.

A segunda é cuidar do certificado digital antes da véspera. Ele é exigido pelo todos os fatos geradores a partir do ano-calendário de 2010, com a única exceção da optante pelo Simples Nacional, e certificado vencido em fevereiro é problema que não se resolve no mesmo dia. Antes de transmitir, confira valores, CPF e CNPJ de clientes, condôminos e sócios e os dados de cada operação.

Depois do envio, guarde o recibo de entrega dojunto com a documentação de suporte.

A quarta é consultar a norma, e não o que se diz dela. Boa parte do que circula sobre a DIMOB cita a multa de R$ 5.000,00 e os 5%, que a substituiu, ou atribui a declaração a corretores autônomos, que o não alcança.

A quinta é não deixar para a última hora. Como o prazo é o último dia útil de fevereiro, e fevereiro é curto, a diferença entre começar em janeiro e começar na última semana é a chance de descobrir uma operação não lançada enquanto ainda dá tempo. E, se o atraso acontecer, entregar por conta própria antes de qualquer procedimento de ofício reduz à metade a multa do /2001.

Consequências da não entrega da DIMOB

Não entregar a DIMOB no prazo sujeita a empresa à multa — R$ 500,00 por mês-calendário ou fração para quem está em início de atividade, R$ 1.500,00 para as demais pessoas jurídicas — que corre do primeiro dia subsequente ao do prazo até o dia da apresentação. Depois disso pode vir a intimação da Receita Federal para cumprir a obrigação ou prestar esclarecimentos, e o não atendimento acarreta outra multa, de R$ 500,00 por mês-calendário ou fração, contada até a lavratura do auto de infração.

Entregar com erro tem multa própria: 3% do valor das respectivas transações comerciais ou das operações financeiras, não inferior a R$ 100,00. E a omissão de informações ou a prestação de informações falsas vai além da multa — configura hipótese de crime contra a ordem tributária, sem prejuízo das demais sanções cabíveis, e o parágrafo único admite a aplicação do regime especial de fiscalização.

Onde conferir a DIMOB na fonte

Quem quiser se aprofundar na DIMOB tem uma vantagem rara em matéria tributária: a norma inteira cabe em poucas páginas. A tem oito artigos, que a alterou, tem dois. As duas estão no portal de normas da Receita Federal, nas visões multivigente, vigente e original, com o histórico de alterações. Vale ler nesta ordem:

• — o que se informa: o pelo ano em que a operação foi contratada, o pelos pagamentos do ano, discriminados mensalmente, e a entrega pela matriz em relação a todos os estabelecimentos
• — o prazo do último dia útil de fevereiro do ano subsequente, a entrega pelo Receitanet, o certificado digital e o recibo de entrega.

Lidos esses cinco artigos, o resto é programa: oprovou a versão 2.3 do programa gerador e o Ato Declaratório Executivo Cotec nº 3, de 31 de março de 2011, aprovou a 2.4, e desde então a Receita Federal não publicou novo ato de aprovação de programa ou de leiaute da DIMOB. É o que explica por que, ao contrário de outras declarações, aqui não há mudança anual de norma para acompanhar: o que muda é a versão distribuída do programa e o ano-calendário das informações.

Resumo

Em resumo: a DIMOB é a declaração anual das pessoas jurídicas e equiparadas que constroem, loteiam, incorporam, intermedeiam, sublocam ou administram imóveis, disciplinada, em vigor e alterada uma única vez. Corretor autônomo pessoa física, sem CNPJ, não entrega; pessoa física entrega apenas quando equiparada a pessoa jurídica, na hipótese de incorporação de prédios em condomínio ou loteamento de terrenos.

O prazo é o último dia útil de fevereiro do ano subsequente, com prazo próprio para a Situação Especial; o que se informa está, em dois regimes de tempo; e o atraso custa R$ 500,00 ou R$ 1.500,00 por mês-calendário, enquanto o erro custa 3% do valor das transações, com piso de R$ 100,00. Entregar em atraso antes de qualquer procedimento de ofício reduz à metade a multa do /2001.

Perguntas frequentes

Corretor autônomo é obrigado a declarar a DIMOB?

Quando devo entregar a DIMOB?

Até o último dia útil do mês de fevereiro do ano subsequente ao que se refiram as informações. A regra não muda de ano para ano: pelo calendário, o prazo foi 28 de fevereiro de 2025 para o ano-calendário de 2024, 27 de fevereiro de 2026 para o de 2025, e será 26 de fevereiro de 2027 para o de 2026.

Existe taxa DIMOB para entregar a declaração?

Não existe taxa. A DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, uma obrigação acessória, e a entrega é gratuita: o programa gerador é de livre reprodução, como diz a norma, e a transmissão é feita pelo Receitanet. O que custa dinheiro é não entregar ou entregar errado — as multas — e o certificado digital exigido, que é contratado de autoridade certificadora e não é taxa da Receita Federal.

Para que serve a DIMOB?

Serve para informar à Receita Federal as operações imobiliárias do ano. A declaração reúne as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisições e alienações no ano em que foram contratadas e os pagamentos de locação, sublocação e intermediação de locação efetuados no ano, discriminados mensalmente. É declaração de informação: não apura nem recolhe tributo.

Qual é o prazo da DIMOB de Situação Especial?

Até o último dia útil do mês subsequente à ocorrência do evento, nos casos de extinção, fusão, incorporação e cisão total da pessoa jurídica. É prazo próprio, bem mais curto que o de fevereiro, e a Receita Federal o repete a cada ano na Agenda Tributária:

A continua em vigor?

Sim. Ela está vigente no portal de normas da Receita Federal e recebeu uma única alteração desde 2010. O que está revogado é o que veio antes dela:

Quanto é a multa por entregar a DIMOB fora do prazo?

R$ 500,00 por mês-calendário ou fração para a pessoa jurídica que estiver em início de atividade e R$ 1.500,00 por mês-calendário ou fração para as demais, na redação. A multa corre do primeiro dia subsequente ao fixado para a entrega até o dia da apresentação, e é reduzida à metade quando a declaração é entregue antes de qualquer procedimento de ofício/2001.

Precisa de certificado digital para entregar a DIMOB?

Sim, exceto para as pessoas jurídicas optantes pelo Simples Nacional. A norma exige assinatura digital da declaração mediante certificado digital válido para os fatos geradores ocorridos a partir do ano-calendário de 2010 e abre essa única exceção. A dispensa é do certificado, não da declaração: a optante pelo Simples Nacional entrega a DIMOB como as demais e também recebe o recibo de entrega.

Empresa sem operação imobiliária no ano precisa entregar a DIMOB?

Não. Odesobriga da apresentação as pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham realizado operações imobiliárias no ano-calendário de referência. Não há declaração sem movimento a transmitir. Basta uma operação no ano, porém, para a obrigação valer por inteiro, com tudo o que o pede.

Quem entrega a DIMOB: a matriz ou cada filial?

Pessoa física equiparada a pessoa jurídica entrega DIMOB?

Omitir informação na DIMOB é crime?

O diz que a omissão de informações ou a prestação de informações falsas na DIMOB configura hipótese de crime contra a ordem tributária prevista, sem prejuízo das demais sanções cabíveis. O parágrafo único acrescenta que, nessa situação, poderá ser aplicado o regime especial de fiscalização.

Qual é a diferença entre a DIMOB e a declaração de imposto de renda do proprietário?

São obrigações distintas, de sujeitos distintos. A DIMOB é da pessoa jurídica ou equiparada que operou com o imóvel — a imobiliária, a construtora, a administradora — e informa as operações e os pagamentos do ano nos termos. A declaração de imposto de renda é de quem recebeu ou pagou, e segue a legislação própria do imposto. A pessoa física que aluga imóvel do seu patrimônio pessoal não entrega DIMOB: declara o aluguel recebido na sua própria declaração.