Matrícula imobiliária: o que é e por que ela prova a propriedade

A matrícula imobiliária é a folha única e permanente que o registro de imóveis mantém para cada imóvel: é nela que a propriedade se transfere e é dela que sai a prova de quem é o dono. Veja o que a matrícula traz, a diferença entre registro e averbação e o papel dela nas transações imobiliárias neste artigo.

Principais conclusões

• A matrícula imobiliária é a folha própria de cada imóvel no Livro nº 2 do registro de imóveis, aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação, com os requisitos do art. 176, § 1º, da Lei nº 6.015/1973.
• A propriedade de imóvel se transfere pelo registro, não pela escritura. O art. 1.245 do Código Civil diz que se transfere entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e o § 1º completa que, enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
• Dois atos diferentes entram na matrícula, e o art. 167 do mesmo diploma os separa: o registro, que constitui, transmite ou grava direito sobre o imóvel, e a averbação, que anota fato que altera o imóvel, o direito ou a pessoa. Pelo art. 169, nenhum dos dois é facultativo.
• O prazo do registro é federal, não estadual: o art. 188 da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022, dá ao oficial 10 dias contados do protocolo para registrar ou emitir nota devolutiva, e 5 dias nas hipóteses do § 1º, entre elas os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp.
• Nenhum cadastro prova propriedade. O CIB, a inscrição imobiliária municipal e o número no CAFIR servem a tributo; a prova vem da matrícula, e pelo art. 19, § 11, da Lei nº 6.015/1973 a certidão de inteiro teor dela é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel.

O que é a matrícula imobiliária?

A matrícula imobiliária é a folha que o Cartório de Registro de Imóveis abre para um imóvel e na qual passa a lançar, em ordem cronológica, tudo o que lhe diz respeito. A comparação com uma certidão de nascimento ajuda, mas é incompleta: a certidão de nascimento se esgota no nascimento, e a matrícula continua a ser escrita enquanto o imóvel existir. O princípio que a rege chama-se unitariedade, e está no art. 176, § 1º, I, da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022: "cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação". Um imóvel, uma matrícula — e, pelo art. 236, nenhum registro pode ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.

Na folha da matrícula convivem três camadas de informação:

• quem é o proprietário atual, identificado nos termos do art. 176, § 1º, II, 4, da Lei nº 6.015/1973 — nome, domicílio e nacionalidade e, tratando-se de pessoa física, estado civil, profissão e CPF; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o CNPJ;
• a cadeia de transmissões, porque cada registro novo é lançado na mesma folha sem apagar o anterior. É o princípio da continuidade, e o art. 195 o torna operacional: se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza;
• os ônus e as restrições que recaem sobre o imóvel — hipoteca, penhora, usufruto, servidão, cláusula de inalienabilidade, citação de ação real relativa a imóvel. Todos entram pela lista do art. 167, e é por isso que o banco pede a matrícula antes de liberar financiamento: a folha é onde as surpresas aparecem.

São requisitos da matrícula, pelo art. 176, § 1º, II, da Lei nº 6.015/1973:

• o número de ordem, que segue ao infinito, e a data de abertura;
• a identificação do imóvel. Se urbano, suas características e confrontações, localização, área, logradouro, número e a designação cadastral, se houver. Se rural, o código do imóvel, os dados constantes do CCIR, a denominação e as suas características, confrontações, localização e área — redação que a Lei nº 10.267/2001 deu ao item 3;
• a qualificação do proprietário, com CPF ou CNPJ, na forma do item 4;
• o número do registro anterior, que é o que amarra a folha nova à folha antiga e sustenta a continuidade.

Essa estrutura existe para dar publicidade, e a publicidade não depende de o interessado justificar o pedido. O art. 17 da Lei nº 6.015/1973 é expresso: "Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido". A matrícula não é documento do proprietário. É documento do imóvel, e é pública.

A matrícula fica no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel se situa. Pelo art. 169 da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022, todos os atos enumerados no art. 167 são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, e o inciso I diz onde cada averbação entra: na matrícula ou à margem do registro a que se referir, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição. Quando o imóvel está situado em duas ou mais circunscrições, o inciso II manda abrir matrícula em ambas as serventias. Quem pratica o ato é o oficial de registro, que antes qualifica o título — confere se ele pode entrar na folha — e, não podendo, devolve-o com nota devolutiva.

A parte eletrônica tem nome e tem lei. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) é implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), por força do art. 76 da Lei nº 13.465/2017, e o § 5º desse artigo diz que as unidades do serviço de registro de imóveis dos estados e do Distrito Federal integram o SREI e ficam vinculadas ao ONR. Desde a Lei nº 14.382/2022 há uma camada acima: o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), de adesão obrigatória para os oficiais dos registros públicos (art. 4º, § 1º), e cabe à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça estabelecer a forma de integração do SREI ao Serp (art. 7º, V).

A matrícula é permanente, mas não é eterna. O art. 233 da Lei nº 6.015/1973 lista as três hipóteses de cancelamento: decisão judicial; alienações parciais que acabem por transferir o imóvel inteiro a outros proprietários; e a fusão do art. 234, pela qual dois ou mais imóveis contíguos do mesmo proprietário passam a ter uma matrícula só, de número novo, encerrando-se as primitivas. O desmembramento faz o caminho inverso: abre matrículas novas, que levam consigo os ônus que sobre os imóveis existirem.

O registro transfere a propriedade; a escritura, não

É o ponto que mais custa dinheiro a quem compra imóvel no Brasil, e o que o conteúdo sobre o tema mais erra. A escritura pública lavrada no tabelionato de notas é o título: o documento que prova que houve negócio, com as partes, o preço e as condições. Ela não transfere a propriedade. Quem transfere é o registro desse título na matrícula, no Registro de Imóveis.

O dispositivo é curto e não deixa margem. Art. 1.245 do Código Civil: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". E o § 1º fecha a porta: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Na mesma direção, o art. 1.227 diz que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.

A consequência prática é desconfortável e vale enunciá-la sem rodeio: quem pagou, recebeu as chaves, guardou a escritura na gaveta e não levou o título a registro não é proprietário. Perante terceiros, o vendedor ainda é. Se ele vender o mesmo imóvel outra vez, se for executado por dívida, se vier a falecer, é o nome dele que a matrícula mostra. O art. 1.246 ameniza a questão do tempo — o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial e este o prenotar no protocolo —, mas só para quem apresentou.

E se o que está na folha não corresponder à realidade, o caminho é o art. 1.247: o interessado pode reclamar que se retifique ou se anule o registro, e, cancelado o registro, o parágrafo único permite ao proprietário reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Até que isso aconteça, vale o que está escrito: o § 2º do art. 1.245 diz que, enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Registro e averbação: os dois atos que entram na matrícula

Matrícula, registro e averbação são três coisas diferentes, e o art. 167 da Lei nº 6.015/1973 as separa numa frase: "No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I - o registro: [...]; II - a averbação: [...]". A matrícula é a folha. O registro e a averbação são os atos lançados nela. Confundi-los é o que faz alguém dizer que "registrou a mudança de numeração" ou que "averbou a compra" — nos dois casos, trocando um pelo outro.

A distinção não é acadêmica. O art. 169, na redação da Lei nº 14.382/2022, abre dizendo que "todos os atos enumerados no art. 167 desta Lei são obrigatórios" — nem o registro nem a averbação são facultativos —, e o inciso I diz onde cada averbação entra: na matrícula ou à margem do registro a que se referir. A lista do inciso II, além disso, não é fechada: o art. 246 manda averbar na matrícula, além dos casos expressamente indicados, "as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel".

Na folha, os dois atos aparecem com marca própria, e é isso que você lê numa matrícula de verdade. O art. 231, I, manda lançar a matrícula no alto da face de cada folha e, no espaço restante e no verso, os registros e as averbações por ordem cronológica e em forma narrativa. O art. 232 manda preceder cada lançamento de registro pela letra "R" e cada averbação pelas letras "AV", seguidas do número de ordem do lançamento e do número da matrícula — daí as siglas R-1-1, AV-3-1 e R-4-1.

Como funciona a matrícula imobiliária eletrônica?

No meio eletrônico muda a forma de apresentar o título, não o ato que o oficial pratica. Os documentos são eletrônicos e assinados: o art. 17, § 1º, da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022, exige que o acesso ou o envio de informações aos registros públicos, quando realizados pela internet, sejam assinados com assinatura avançada ou qualificada de que trata o art. 4º da Lei nº 14.063/2020, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. O § 2º permite que ato dessa Corregedoria estabeleça hipóteses de uso de assinatura avançada em atos que envolvam imóveis.

O Serp também abriu um caminho mais curto para parte dos atos. Pelo art. 6º da Lei nº 14.382/2022, os oficiais dos registros públicos recebem dos interessados, por meio do Serp, extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos. Tratando-se de bens imóveis, o § 2º dispensa a atualização prévia da matrícula quanto aos dados objetivos ou subjetivos previstos no art. 176 da Lei nº 6.015/1973, exceto quanto aos dados imprescindíveis para comprovar a correspondência entre o objeto e as partes do título apresentado e o que consta da folha. É menos papel para o mesmo ato, não um ato diferente.

O registro eletrônico encurta o caminho das transações imobiliárias, porque dispensa o deslocamento ao cartório e permite apresentar o título de qualquer lugar. Os prazos, porém, não vêm da tecnologia: vêm do art. 188 da Lei nº 6.015/1973. A tecnologia aparece neles de um modo específico — o § 1º, II, põe os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp entre as hipóteses de registro em 5 dias, contra os 10 dias do caput. Antes da Lei nº 14.382/2022, o prazo geral do art. 188 era de 30 dias.

Quanto tempo leva, segundo a lei

Aqui está o número que importa, e ele está na lei, não em estimativa de mercado. Art. 188 da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022: "Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro ou à emissão de nota devolutiva, no prazo de 10 (dez) dias, contado da data do protocolo". Dez dias, contados do protocolo, para registrar ou para dizer por escrito o que falta. O caput ressalva o § 1º e os arts. 189 a 192, que cuidam de situações particulares, como a segunda hipoteca.

O § 1º reduz o prazo a 5 dias, se não houver exigências nem falta de pagamento de custas e emolumentos, em três hipóteses: as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias (inciso I); os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp (inciso II); e os títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral das exigências formuladas anteriormente (inciso III). E o descumprimento tem consequência: o § 2º remete às penas do art. 32 da Lei nº 8.935/1994, que são repreensão, multa, suspensão por noventa dias, prorrogável por mais trinta, e perda da delegação.

A prenotação tem prazo próprio, e é ela que guarda o seu lugar na fila. Pelo art. 205, na redação da Lei nº 14.382/2022, cessam automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 dias da data do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. Como o art. 1.246 do Código Civil liga a eficácia do registro ao momento da apresentação e da prenotação, perder a prenotação é perder prioridade — e um título apresentado no intervalo pode passar à frente.

Para as certidões, os prazos estão no art. 19, § 10, e correm do pagamento dos emolumentos: 4 horas para a certidão de inteiro teor da matrícula ou do livro auxiliar, em meio eletrônico, requerida no horário de expediente e desde que fornecido o respectivo número; 1 dia para a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel; e 5 dias para a certidão de transcrições e para os demais casos. O § 12 admite prazo maior, de modo excepcional e com expressa comunicação ao público, onde haja dificuldade de comunicação eletrônica, por autorização da Corregedoria-Geral da Justiça estadual.

Vantagens do registro eletrônico de imóveis

As vantagens do registro eletrônico são verificáveis, e vale separá-las das promessas. A primeira é o prazo: documento eletrônico apresentado por meio do Serp está entre as hipóteses de registro em 5 dias do art. 188, § 1º, II, da Lei nº 6.015/1973, contra os 10 dias do caput. A segunda é a certidão: pelo art. 19, § 5º, as certidões extraídas dos registros públicos devem ser fornecidas eletronicamente, com uso de tecnologia que permita a sua impressão pelo usuário e a identificação segura de sua autenticidade, dispensada a materialização pelo oficial de registro — e o § 7º diz que a certidão assim impressa e a certidão eletrônica lavrada nos termos do § 6º têm validade e fé pública.

A terceira é o alcance. O art. 19, § 6º, permite ao interessado solicitar a qualquer serventia certidões eletrônicas relativas a atos registrados em outra serventia, por meio do Serp; e o § 8º obriga os registros públicos a disponibilizar, pelo Serp, a visualização eletrônica dos atos neles transcritos, praticados, registrados ou averbados. A assimetria é deliberada: para pedir certidão, a circunscrição deixou de ser barreira; para praticar o ato, a regra do art. 169 continua de pé, e ele se pratica na serventia da situação do imóvel.

ONR, SREI e Serp: quem opera o registro eletrônico

O Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) existe por lei, e a lei diz pouco — mas diz o essencial. O art. 76 da Lei nº 13.465/2017 determina que o SREI "será implementado e operado, em âmbito nacional" por ele; o § 2º o organiza como pessoa jurídica de direito privado, sem fins lucrativos; o § 5º vincula a ele as unidades do serviço de registro de imóveis dos estados e do Distrito Federal, que integram o SREI.

A regulação, porém, não é do ONR. O § 4º do art. 76 atribui à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça a função de agente regulador do ONR e o dever de zelar pelo cumprimento de seu estatuto. É também a Corregedoria Nacional de Justiça que, pelo art. 7º da Lei nº 14.382/2022, estabelece os sistemas eletrônicos integrados ao Serp, o cronograma de implantação e os padrões tecnológicos de escrituração, indexação, publicidade, segurança, redundância e conservação de atos registrais — e, no inciso V, a forma de integração do SREI ao Serp.

O oficial de registro não é espectador dessa estrutura. Pelo art. 4º da Lei nº 14.382/2022, compete aos oficiais dos registros públicos promover a implantação e o funcionamento adequado do Serp, com a disponibilização das informações necessárias, e o § 1º torna obrigatória a adesão ao Serp dos oficiais de que trata a Lei nº 6.015/1973, ou dos responsáveis interinos pelo expediente. Não há adesão facultativa.

Para o poder público há uma porta própria. O art. 76, § 6º, da Lei nº 13.465/2017 manda disponibilizar os serviços eletrônicos, sem ônus, ao Poder Judiciário, ao Poder Executivo federal, ao Ministério Público, aos entes públicos previstos nos regimentos de custas e emolumentos dos estados e do Distrito Federal e aos órgãos encarregados de investigações criminais, fiscalização tributária e recuperação de ativos. E o § 7º diz que a administração pública federal acessa as informações do SREI por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter), na forma de regulamento.

Como pedir a certidão da matrícula, passo a passo

Pedir a certidão da matrícula é mais simples do que parece, e não exige justificar o pedido: pelo art. 17 da Lei nº 6.015/1973, qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. Com o número da matrícula e a circunscrição, basta pedir a certidão de inteiro teor, que em meio eletrônico sai em 4 horas (art. 19, § 10, I). Sem o número, a busca se faz pelos livros de índice: o Indicador Real do art. 179, repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, organizado pelas ruas quando urbanos e pelos nomes e situações quando rurais, e o Indicador Pessoal do art. 180, dividido alfabeticamente pelos nomes das pessoas. Já para o ato de registro — que é outra coisa — o que se apresenta é o título, com os documentos de identificação das partes: identidade, CPF, comprovante de endereço e os documentos do imóvel.

Os documentos enviados eletronicamente precisam estar assinados na forma do art. 17, § 1º, e o pagamento ganhou regra própria com a Lei nº 14.382/2022. Pelo art. 206-A, ao apresentar o título para prenotação o usuário pode optar entre o depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas (inciso I) ou o recolhimento do valor da prenotação com depósito posterior do restante, no prazo de 5 dias contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro (inciso II). O § 1º mantém os efeitos da prenotação durante esse prazo, o § 3º autoriza a devolução do título apto se o pagamento não ocorrer — caso em que o apresentante perde o valor da prenotação — e o § 7º esclarece que esse prazo não é computado dentro do prazo de registro do art. 188.

Se houver exigência a cumprir, ela vem por escrito, e isso tem forma. O art. 198, na redação da Lei nº 14.382/2022, manda o oficial indicá-la "dentro do prazo previsto no art. 188 desta Lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável". É a nota devolutiva. A partir dela, o interessado pode satisfazer a exigência (inciso V) ou, caso não se conforme ou não seja possível cumpri-la, requerer que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la (inciso VI) — o procedimento de dúvida, cujo rito o § 1º descreve, com prazo de 15 dias para a impugnação. Ficar parado custa a prenotação: pelo art. 205, os efeitos dela cessam automaticamente depois de 20 dias.

Segurança e validade jurídica da matrícula eletrônica

A validade jurídica do registro eletrônico não depende de a tecnologia ser boa; depende de a lei equiparar o ato eletrônico ao ato em papel, e ela equipara. O art. 19, § 7º, da Lei nº 6.015/1973 diz que a certidão impressa pelo usuário a partir da certidão eletrônica e a certidão eletrônica solicitada a outra serventia pelo Serp "terão validade e fé pública". E o art. 194, na redação da Lei nº 14.382/2022, manda digitalizar os títulos físicos, devolvê-los aos apresentantes e mantê-los exclusivamente em arquivo digital, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.

O que sustenta a autenticidade no meio eletrônico é a assinatura, e a lei diz qual. Pelo art. 17, § 1º, da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022, o acesso ou o envio de informações aos registros públicos pela internet deve ser assinado com assinatura avançada ou qualificada de que trata o art. 4º da Lei nº 14.063/2020. A assinatura digital, nessa forma, é o que permite verificar que o documento é daquele signatário e que não foi alterado depois de assinado.

A conferência, por outro lado, continua sendo do leitor, e nenhuma camada técnica a substitui. É na matrícula que aparecem a hipoteca que ninguém mencionou, a penhora averbada no mês passado, a cláusula de inalienabilidade, a citação de ação real anotada pelo art. 167, I, 21, da Lei nº 6.015/1973. Para isso existe a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, definida no art. 19, § 9º, e emitida em 1 dia pelo § 10, II.

O que o Serp integra, segundo a lei

Em lugar de descrever genericamente um "portal de integração", vale ler a lista do art. 3º da Lei nº 14.382/2022, que enumera os objetivos do Serp: o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos (inciso I); a interconexão das serventias dos registros públicos (II); a interoperabilidade das bases de dados entre as serventias e entre elas e o Serp (III); o atendimento remoto aos usuários de todas as serventias, pela internet (IV); a recepção e o envio de documentos e títulos, a expedição de certidões e a prestação de informações em formato eletrônico, inclusive de forma centralizada (V); e a visualização eletrônica dos atos transcritos, registrados ou averbados (VI).

A integração com terceiros também está na lei, e não é promessa de folheto. O inciso VII do art. 3º prevê o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações entre as serventias e, de um lado, os entes públicos, inclusive por meio do Sistema Integrado de Recuperação de Ativos (Sira); de outro, os usuários em geral, inclusive as instituições financeiras e as demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e os tabeliães. O inciso VIII trata do armazenamento de documentos eletrônicos para dar suporte aos atos registrais, e o IX, da divulgação de índices e indicadores estatísticos apurados a partir de dados fornecidos pelos oficiais.

E há a consulta do inciso X, que é a parte mais útil para quem está comprando: às indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário ou por entes públicos; às restrições e aos gravames de origem legal, convencional ou processual incidentes sobre bens móveis e imóveis registrados ou averbados nos registros públicos; e aos atos em que a pessoa pesquisada conste como devedora de título protestado e não pago, garantidora real, cedente convencional de crédito ou titular de direito sobre bem objeto de constrição processual ou administrativa. O inciso XI deixa a porta aberta para outros serviços, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça.

O que varia de estado para estado, e o que não varia

A digitalização mudou a rotina do setor imobiliário, mas há uma confusão que vale desfazer: o prazo do registro não é matéria estadual. Ele está em lei federal, no art. 188 da Lei nº 6.015/1973, e vale igual em todo o país — 10 dias contados do protocolo para registrar ou emitir nota devolutiva, e 5 dias nas hipóteses do § 1º. O que varia de estado para estado são os emolumentos, fixados por lei estadual, e uma exceção estreita: o art. 19, § 12, permite à Corregedoria-Geral da Justiça estadual autorizar, de modo excepcional e com expressa comunicação ao público, prazos maiores para a emissão das certidões do registro de imóveis na localidade em que haja dificuldade de comunicação eletrônica.

A variação que existe de verdade é de circunscrição, não de estado. Cada imóvel pertence à serventia da sua situação, e é lá que o ato se pratica, pelo art. 169 da Lei nº 6.015/1973. Quando o imóvel fica em duas ou mais circunscrições, o inciso II manda abrir matrícula em ambas e o § 3º resolve o resto: remissões recíprocas, prática dos atos de registro e de averbação apenas no registro de imóveis da circunscrição em que estiver a maior área e averbação da circunstância na outra serventia, sem conteúdo financeiro. Para pedir certidão, porém, a barreira caiu — o art. 19, § 6º, permite pedir a qualquer serventia, pelo Serp.

Matrícula não é cadastro: o que o CIB, o IPTU e o CAFIR não provam

O mesmo imóvel aparece em vários lugares, com vários números, e só um deles diz de quem ele é. A matrícula é do registro de imóveis e é o que prova a propriedade. Os cadastros são da administração tributária, servem para lançar e fiscalizar tributo, e não provam domínio nenhum — por mais oficial que seja o número.

Vale atualizar um ponto que muito material sobre o tema ainda erra. Desde a Lei Complementar nº 214/2025, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) não é assunto só de imóvel rural: o art. 59, § 1º, lista três cadastros administrados pela Receita Federal — o CPF, para pessoas físicas; o CNPJ, para pessoas jurídicas e entidades sem personalidade jurídica; e, no inciso III, "de imóveis rurais e urbanos, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)". O art. 265, § 1º, diz o que esse cadastro é: "o inventário dos bens imóveis urbanos e rurais constituído com dados enviados pelos cadastros de origem". Quem o alimenta são os cadastros de origem, não o proprietário.

Os prazos do art. 266 também não são do dono do imóvel, e isso derruba a ideia de que haveria uma inscrição a fazer. São doze meses para que os órgãos da administração federal e os serviços notariais e registrais adequem seus sistemas e para que as capitais e o Distrito Federal incluam o código em seus sistemas; e vinte e quatro meses para os órgãos da administração estadual e para os demais municípios. O verbo que a lei usa para os municípios é incluir — somar o código aos sistemas, não trocar a inscrição imobiliária por ele.

A prova, portanto, vem da folha, e vem com forma definida. Pelo art. 19, § 11, da Lei nº 6.015/1973, a certidão de inteiro teor da matrícula "conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial". A designação cadastral, quando existe, entra na matrícula como um dado de identificação do imóvel (art. 176, § 1º, II, 3) — é informação na folha, não título.

Para quem vai comprar há ainda uma certidão feita sob medida. O art. 19, § 9º, define a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel: ela compreende "as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais". É o retrato que interessa antes de assinar, e sai em 1 dia.

Resumo

A matrícula imobiliária é a folha única e permanente que o registro de imóveis mantém para cada imóvel, aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação, com os requisitos do art. 176, § 1º, da Lei nº 6.015/1973, e sem a qual nenhum registro pode ser feito (art. 236). Nela se lançam dois tipos de ato, que o art. 167 separa: o registro, que constitui, transmite ou grava direito, e a averbação, que anota fato que altera o imóvel, o direito ou a pessoa. Os dois são obrigatórios, pelo art. 169, e na folha aparecem identificados pelas letras "R" e "AV", na forma do art. 232.

O ponto que decide dinheiro é o art. 1.245 do Código Civil: a propriedade se transfere pelo registro e, enquanto o título translativo não for registrado, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Escritura é título; registro é transferência. Os prazos estão no art. 188 da Lei nº 6.015/1973 — 10 dias contados do protocolo, ou 5 dias nas hipóteses do § 1º, entre elas o documento eletrônico apresentado pelo Serp — e não dependem de lei estadual. E nenhum cadastro substitui a folha: CIB, inscrição imobiliária municipal e o número no CAFIR servem a tributo, enquanto é a certidão de inteiro teor da matrícula que comprova propriedade, direitos, ônus reais e restrições, pelo art. 19, § 11.

Perguntas frequentes sobre matrícula imobiliária

O que é matrícula imobiliária?

É a folha que o Cartório de Registro de Imóveis abre para um imóvel e na qual lança, em ordem cronológica, todos os registros e averbações que lhe dizem respeito. Cada imóvel tem a sua, e só a sua: o art. 176, § 1º, I, da Lei nº 6.015/1973 diz que "cada imóvel terá matrícula própria", aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação. E sem ela não há registro, porque o art. 236 proíbe registrar imóvel não matriculado.

Como funciona o registro eletrônico de imóveis?

O título é apresentado em formato eletrônico e assinado com assinatura avançada ou qualificada, como exige o art. 17, § 1º, da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022, por remissão ao art. 4º da Lei nº 14.063/2020. O SREI é implementado e operado em âmbito nacional pelo ONR (Lei nº 13.465/2017, art. 76) e integra-se ao Serp, cuja adesão é obrigatória para os oficiais dos registros públicos (Lei nº 14.382/2022, art. 4º, § 1º). O ato que o oficial pratica é o mesmo do papel; o que muda é o meio de apresentar e de receber.

Quais são as vantagens do registro eletrônico de imóveis?

Três que estão na lei, e não em folheto. Prazo: documento eletrônico apresentado pelo Serp entra na hipótese de registro em 5 dias do art. 188, § 1º, II, da Lei nº 6.015/1973, contra os 10 dias do caput. Certidão: pelo art. 19, §§ 5º e 7º, as certidões são fornecidas eletronicamente e a cópia impressa pelo próprio usuário tem validade e fé pública. Alcance: pelo art. 19, § 6º, é possível pedir a qualquer serventia a certidão de um ato registrado em outra, por meio do Serp.

Como conseguir a certidão da matrícula do imóvel?

Pedindo ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, e sem precisar justificar: o art. 17 da Lei nº 6.015/1973 garante que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar o motivo ou interesse do pedido. Com o número da matrícula em mãos, a certidão de inteiro teor em meio eletrônico sai em 4 horas, se requerida no horário de expediente (art. 19, § 10, I); a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, em 1 dia (inciso II); as de transcrições e os demais casos, em 5 dias (inciso III). Pelo § 6º, o pedido pode ser feito a qualquer serventia, por meio do Serp.

A matrícula imobiliária digital é segura?

A segurança que a lei garante é jurídica, e vem de dois dispositivos. O art. 19, § 7º, da Lei nº 6.015/1973 dá validade e fé pública à certidão eletrônica e à sua impressão pelo usuário; e o art. 17, § 1º, exige assinatura avançada ou qualificada, na forma do art. 4º da Lei nº 14.063/2020, para acessar ou enviar informações aos registros públicos pela internet. Além disso, o art. 188, § 2º, sujeita o oficial que descumprir os prazos às penas do art. 32 da Lei nº 8.935/1994, que vão de repreensão a perda da delegação. Os controles técnicos de cada plataforma variam e não estão na lei; o que está na lei é a exigência de assinatura e a fé pública do ato.

A escritura já me torna dono do imóvel?

Não. A escritura é o título; a propriedade se transfere com o registro desse título na matrícula. O art. 1.245 do Código Civil é literal — "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" — e o § 1º completa que, enquanto não se registrar, "o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Com escritura e sem registro, quem a matrícula mostra como proprietário é o vendedor.

Qual a diferença entre registro e averbação?

O registro constitui, transmite ou grava direito sobre o imóvel: compra e venda, doação, permuta, hipoteca, usufruto, servidão, penhora, usucapião. A averbação anota fato que altera o imóvel, o direito ou a pessoa, sem criar direito novo: construção, demolição, desmembramento, mudança de numeração, alteração de nome por casamento, cancelamento de ônus. A lista está no art. 167 da Lei nº 6.015/1973 — inciso I para o registro, inciso II para a averbação — e o art. 169 diz que todos esses atos são obrigatórios.

Quanto tempo o cartório tem para registrar?

Dez dias contados do protocolo, para registrar ou emitir nota devolutiva, pelo art. 188 da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022. O prazo cai para 5 dias, não havendo exigências nem falta de pagamento, nas escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, nos requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias, nos documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp e nos títulos que reingressarem cumprindo integralmente as exigências anteriores (§ 1º). Pelo § 2º, o descumprimento sujeita o oficial às penas do art. 32 da Lei nº 8.935/1994.

O CIB ou a inscrição imobiliária provam que o imóvel é meu?

Não: são cadastros tributários. O CIB é o cadastro de imóveis rurais e urbanos administrado pela Receita Federal (Lei Complementar nº 214/2025, art. 59, § 1º, III) e, pelo art. 265, § 1º, é alimentado pelos cadastros de origem, não pelo proprietário. A inscrição imobiliária é o número com que a prefeitura lança o IPTU. A prova de propriedade vem da matrícula: pelo art. 19, § 11, da Lei nº 6.015/1973, a certidão de inteiro teor dela é suficiente para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel.

Cada imóvel tem uma matrícula só?

Sim, e esse é o princípio da unitariedade: "cada imóvel terá matrícula própria" (Lei nº 6.015/1973, art. 176, § 1º, I). Duas podem virar uma pela fusão do art. 234, quando os imóveis são contíguos e do mesmo proprietário — encerram-se as primitivas e abre-se uma de número novo. Uma pode virar várias pelo desmembramento, e as novas levam consigo os ônus que existirem. E se o imóvel fica situado em duas circunscrições, o art. 169, II, manda abrir matrícula em ambas, com remissões recíprocas.

Preciso explicar por que quero a matrícula de um imóvel?

Não. O art. 17 da Lei nº 6.015/1973 é expresso: "Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido". A matrícula é documento do imóvel, não do proprietário, e é pública — é justamente o que permite ao comprador conferir a situação antes de assinar qualquer coisa.

O que acontece se a prenotação vencer?

Perde-se a prioridade. Pelo art. 205 da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022, cessam automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. Como o art. 1.246 do Código Civil liga a eficácia do registro ao momento da apresentação e da prenotação do título, quem perde a prenotação volta para o fim da fila, e um título apresentado nesse intervalo pode passar à frente.

O que é a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel?

É a certidão pensada para quem vai comprar. O art. 19, § 9º, da Lei nº 6.015/1973, na redação da Lei nº 14.382/2022, diz que ela compreende "as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais". O prazo de emissão é de 1 dia, contado do pagamento dos emolumentos (§ 10, II).