Matrícula imobiliária: o que é e por que ela prova a propriedade

A matrícula imobiliária é a folha única e permanente que o registro de imóveis mantém para cada imóvel: é nela que a propriedade se transfere e é dela que sai a prova de quem é o dono. Veja o que a matrícula traz, a diferença entre registro e averbação e o papel dela nas transações imobiliárias neste artigo.

Principais conclusões

• A matrícula imobiliária é a folha própria de cada imóvel no Livro nº 2 do registro de imóveis, aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação, com os requisitos previstos em lei.
• A propriedade de imóvel se transfere pelo registro, não pela escritura. O art. 1.245 do Código Civil diz que se transfere entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e completa que, enquanto não se registrar o título, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
• O prazo do registro é federal, não estadual: a Lei de Registros Públicos dá ao oficial 10 dias contados do protocolo para registrar ou emitir nota devolutiva, e 5 dias em hipóteses específicas, entre elas os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp.

O que é a matrícula imobiliária?

A matrícula imobiliária é a folha que o Cartório de Registro de Imóveis abre para um imóvel e na qual passa a lançar, em ordem cronológica, tudo o que lhe diz respeito. A comparação com uma certidão de nascimento ajuda, mas é incompleta: a certidão de nascimento se esgota no nascimento, e a matrícula continua a ser escrita enquanto o imóvel existir. O princípio que a rege chama-se unitariedade: "cada imóvel terá matrícula própria, que será aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação". Um imóvel, uma matrícula — e nenhum registro pode ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.

Na folha da matrícula convivem três camadas de informação:

• quem é o proprietário atual, identificado com nome, domicílio, nacionalidade e, tratando-se de pessoa física, estado civil, profissão e CPF; tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o CNPJ.

São requisitos da matrícula definidos em lei:

• o número de ordem, que segue ao infinito, e a data de abertura;
• a qualificação do proprietário, com CPF ou CNPJ, na forma do item 4;
• o número do registro anterior, que é o que amarra a folha nova à folha antiga e sustenta a continuidade.

Essa estrutura existe para dar publicidade, e a publicidade não depende de o interessado justificar o pedido. A lei é expressa: "Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido". A matrícula não é documento do proprietário. É documento do imóvel, e é pública.

A matrícula fica no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição em que o imóvel se situa. Todos os atos enumerados na lei são obrigatórios e serão efetuados na serventia da situação do imóvel, e a norma diz onde cada averbação entra: na matrícula ou à margem do registro a que se referir, ainda que o imóvel tenha passado a pertencer a outra circunscrição. Quando o imóvel está situado em duas ou mais circunscrições, a lei manda abrir matrícula em ambas as serventias. Quem pratica o ato é o oficial de registro, que antes qualifica o título — confere se ele pode entrar na folha — e, não podendo, devolve-o com nota devolutiva.

A parte eletrônica tem nome e tem lei. O Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI) é implementado e operado, em âmbito nacional, pelo Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), por força de lei federal, e todas as unidades do serviço de registro de imóveis dos estados e do Distrito Federal integram o SREI e ficam vinculadas ao ONR. Desde a lei de 2022 há uma camada acima: o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp), de adesão obrigatória para os oficiais dos registros públicos, e cabe à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça estabelecer a forma de integração do SREI ao Serp.

A matrícula é permanente, mas não é eterna. A lei lista as três hipóteses de cancelamento: decisão judicial; alienações parciais que acabem por transferir o imóvel inteiro a outros proprietários; e a fusão, pela qual dois ou mais imóveis contíguos do mesmo proprietário passam a ter uma matrícula só, de número novo, encerrando-se as primitivas. O desmembramento faz o caminho inverso: abre matrículas novas, que levam consigo os ônus que sobre os imóveis existirem.

O registro transfere a propriedade; a escritura, não

É o ponto que mais custa dinheiro a quem compra imóvel no Brasil, e o que o conteúdo sobre o tema mais erra. A escritura pública lavrada no tabelionato de notas é o título: o documento que prova que houve negócio, com as partes, o preço e as condições. Ela não transfere a propriedade. Quem transfere é o registro desse título na matrícula, no Registro de Imóveis.

O dispositivo é curto e não deixa margem. O art. 1.245 do Código Civil: "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis". E o próprio artigo fecha a porta: "Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Na mesma direção, o art. 1.227 diz que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.

A consequência prática é desconfortável e vale enunciá-la sem rodeio: quem pagou, recebeu as chaves, guardou a escritura na gaveta e não levou o título a registro não é proprietário. Perante terceiros, o vendedor ainda é. Se ele vender o mesmo imóvel outra vez, se for executado por dívida, se vier a falecer, é o nome dele que a matrícula mostra. O art. 1.246 do Código Civil ameniza a questão do tempo — o registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial e este o prenotar no protocolo — mas só para quem apresentou.

E se o que está na folha não corresponder à realidade, o caminho é o art. 1.247 do Código Civil: o interessado pode reclamar que se retifique ou se anule o registro, e, cancelado o registro, a lei permite ao proprietário reivindicar o imóvel independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente. Até que isso aconteça, vale o que está escrito: o art. 1.245 diz que, enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Registro e averbação: os dois atos que entram na matrícula

Matrícula, registro e averbação são três coisas diferentes, e a lei os separa numa frase: "No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos: I - o registro; II - a averbação". A matrícula é a folha. O registro e a averbação são os atos lançados nela. Confundi-los é o que faz alguém dizer que "registrou a mudança de numeração" ou que "averbou a compra" — nos dois casos, trocando um pelo outro.

A distinção não é acadêmica. A norma abre dizendo que "todos os atos enumerados na lei são obrigatórios" — nem o registro nem a averbação são facultativos — e define onde cada averbação entra: na matrícula ou à margem do registro a que se referir. A lista legal, além disso, não é fechada: a norma manda averbar na matrícula, além dos casos expressamente indicados, "as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro ou repercutam nos direitos relativos ao imóvel".

Como funciona a matrícula imobiliária eletrônica?

No meio eletrônico muda a forma de apresentar o título, não o ato que o oficial pratica. Os documentos são eletrônicos e assinados: a norma exige que o acesso ou o envio de informações aos registros públicos, quando realizados pela internet, sejam feitos com assinatura avançada ou qualificada, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça. A regra permite que ato dessa Corregedoria estabeleça hipóteses de uso de assinatura avançada em atos que envolvam imóveis.

O Serp também abriu um caminho mais curto para parte dos atos. Pela lei, os oficiais dos registros públicos recebem dos interessados, por meio do Serp, extratos eletrônicos para registro ou averbação de fatos, de atos e de negócios jurídicos. Tratando-se de bens imóveis, a norma dispensa a atualização prévia da matrícula quanto aos dados objetivos ou subjetivos previstos, exceto quanto aos dados imprescindíveis para comprovar a correspondência entre o objeto e as partes do título apresentado e o que consta da folha. É menos papel para o mesmo ato, não um ato diferente.

Quanto tempo leva, segundo a lei

A norma reduz o prazo a 5 dias, se não houver exigências nem falta de pagamento de custas e emolumentos, em três hipóteses: as escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, os requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias; os documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp; e os títulos que reingressarem na vigência da prenotação com o cumprimento integral das exigências formuladas anteriormente. E o descumprimento tem consequência: a lei remete às penas, que são repreensão, multa, suspensão por noventa dias, prorrogável por mais trinta, e perda da delegação.

A prenotação tem prazo próprio, e é ela que guarda o seu lugar na fila. Pela norma, cessam automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 dias da data do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. Como o art. 1.246 do Código Civil liga a eficácia do registro ao momento da apresentação e da prenotação, perder a prenotação é perder prioridade — e um título apresentado no intervalo pode passar à frente.

Vantagens do registro eletrônico de imóveis

A principal vantagem do registro eletrônico é prático e aparece todo dia: redução de deslocamento e de prazo. Documento assinado digitalmente é apresentado pelo Serp em segundos, o oficial analisa, e certidão de inteiro teor sai em 4 horas. Antes do SREI, a apresentação exigia ida presencial à serventia certa, e a certidão demorava dias. Para quem compra imóvel, a diferença é entre fechar o negócio no mesmo dia e precisar remarcar.

ONR, SREI e Serp: quem opera o registro eletrônico

A regulação, porém, não é do ONR. A lei atribui à Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça a função de agente regulador do ONR e o dever de zelar pelo cumprimento de seu estatuto. É também a Corregedoria Nacional de Justiça que estabelece os sistemas eletrônicos integrados ao Serp, o cronograma de implantação e os padrões tecnológicos de escrituração, indexação, publicidade, segurança, redundância e conservação de atos registrais — e a forma de integração do SREI ao Serp.

O oficial de registro não é espectador dessa estrutura. Pela lei, compete aos oficiais dos registros públicos promover a implantação e o funcionamento adequado do Serp, com a disponibilização das informações necessárias, e a norma torna obrigatória a adesão ao Serp dos oficiais e dos responsáveis interinos pelo expediente. Não há adesão facultativa.

Como pedir a certidão da matrícula, passo a passo

Pedir a certidão da matrícula é mais simples do que parece, e não exige justificar o pedido: qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. Com o número da matrícula e a circunscrição, basta pedir a certidão de inteiro teor, que em meio eletrônico sai em 4 horas. Sem o número, a busca se faz pelos livros de índice: o Indicador Real, repositório de todos os imóveis que figurarem nos demais livros, organizado pelas ruas quando urbanos e pelos nomes e situações quando rurais, e o Indicador Pessoal, dividido alfabeticamente pelos nomes das pessoas. Já para o ato de registro — que é outra coisa — o que se apresenta é o título, com os documentos de identificação das partes: identidade, CPF, comprovante de endereço e os documentos do imóvel.

Os documentos enviados eletronicamente precisam estar assinados na forma da lei, e o pagamento ganhou regra própria: ao apresentar o título para prenotação o usuário pode optar entre o depósito do pagamento antecipado dos emolumentos e das custas ou o recolhimento do valor da prenotação com depósito posterior do restante, no prazo de 5 dias contado da data da análise pelo oficial que concluir pela aptidão para registro. A norma mantém os efeitos da prenotação durante esse prazo, autoriza a devolução do título apto se o pagamento não ocorrer — caso em que o apresentante perde o valor da prenotação — e esclarece que esse prazo não é computado dentro do prazo de registro.

Se houver exigência a cumprir, ela vem por escrito, e isso tem forma. A norma manda o oficial indicá-la "dentro do prazo previsto em lei e de uma só vez, articuladamente, de forma clara e objetiva, com data, identificação e assinatura do oficial ou preposto responsável". É a nota devolutiva. A partir dela, o interessado pode satisfazer a exigência ou, caso não se conforme ou não seja possível cumpri-la, requerer que o título e a declaração de dúvida sejam remetidos ao juízo competente para dirimi-la — o procedimento de dúvida, cujo rito a lei descreve, com prazo de 15 dias para a impugnação. Ficar parado custa a prenotação: os efeitos dela cessam automaticamente depois de 20 dias.

Segurança e validade jurídica da matrícula eletrônica

A validade jurídica do registro eletrônico não depende de a tecnologia ser boa; depende de a lei equiparar o ato eletrônico ao ato em papel, e ela equipara. A norma diz que a certidão impressa pelo usuário a partir da certidão eletrônica e a certidão eletrônica solicitada a outra serventia pelo Serp "terão validade e fé pública". E a lei manda digitalizar os títulos físicos, devolvê-los aos apresentantes e mantê-los exclusivamente em arquivo digital, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.

O que sustenta a autenticidade no meio eletrônico é a assinatura, e a lei diz qual: assinatura digital conforme a legislação federal da ICP-Brasil. A assinatura digital, nessa forma, é o que permite verificar que o documento é daquele signatário e que não foi alterado depois de assinado.

A conferência, por outro lado, continua sendo do leitor, e nenhuma camada técnica a substitui. É na matrícula que aparecem a hipoteca que ninguém mencionou, a penhora averbada no mês passado, a cláusula de inalienabilidade, a citação de ação real anotada. Para isso existe a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, emitida em 1 dia pelo cartório.

O que o Serp integra, segundo a lei

Em lugar de descrever genericamente um "portal de integração", vale ler a lista, que enumera os objetivos do Serp: o registro público eletrônico dos atos e negócios jurídicos; a interconexão das serventias dos registros públicos (II); a interoperabilidade das bases de dados entre as serventias e entre elas e o Serp (III); o atendimento remoto aos usuários de todas as serventias, pela internet (IV); a recepção e o envio de documentos e títulos, a expedição de certidões e a prestação de informações em formato eletrônico, inclusive de forma centralizada (V); e a visualização eletrônica dos atos transcritos, registrados ou averbados (VI).

A integração com terceiros também está na lei, e não é promessa de folheto. A norma prevê o intercâmbio de documentos eletrônicos e de informações entre as serventias e, de um lado, os entes públicos, inclusive por meio do Sistema Integrado de Recuperação de Ativos (Sira); de outro, os usuários em geral, inclusive as instituições financeiras e as demais instituições autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil e os tabeliães. A lei trata também do armazenamento de documentos eletrônicos para dar suporte aos atos registrais e da divulgação de índices e indicadores estatísticos apurados a partir de dados fornecidos pelos oficiais.

E há a consulta à base integrada, que é a parte mais útil para quem está comprando: às indisponibilidades de bens decretadas pelo Poder Judiciário ou por entes públicos; às restrições e aos gravames de origem legal, convencional ou processual incidentes sobre bens móveis e imóveis registrados ou averbados nos registros públicos; e aos atos em que a pessoa pesquisada conste como devedora de título protestado e não pago, garantidora real, cedente convencional de crédito ou titular de direito sobre bem objeto de constrição processual ou administrativa. A lei deixa a porta aberta para outros serviços, nos termos estabelecidos pela Corregedoria Nacional de Justiça.

O que varia de estado para estado, e o que não varia

A digitalização mudou a rotina do setor imobiliário, mas há uma confusão que vale desfazer: o prazo do registro não é matéria estadual. Ele está em lei federal, e vale igual em todo o país — 10 dias contados do protocolo para registrar ou emitir nota devolutiva, e 5 dias em hipóteses específicas. O que varia de estado para estado são os emolumentos, fixados por lei estadual, e uma exceção estreita: a norma permite à Corregedoria-Geral da Justiça estadual autorizar, de modo excepcional e com expressa comunicação ao público, prazos maiores para a emissão das certidões do registro de imóveis na localidade em que haja dificuldade de comunicação eletrônica.

A variação que existe de verdade é de circunscrição, não de estado. Cada imóvel pertence à serventia da sua situação, e é lá que o ato se pratica. Quando o imóvel fica em duas ou mais circunscrições, a lei manda abrir matrícula em ambas e resolve o resto: remissões recíprocas, prática dos atos de registro e de averbação apenas no registro de imóveis da circunscrição em que estiver a maior área e averbação da circunstância na outra serventia, sem conteúdo financeiro. Para pedir certidão, porém, a barreira caiu — a norma permite pedir a qualquer serventia, pelo Serp.

Matrícula não é cadastro: o que o CIB, o IPTU e o CAFIR não provam

O mesmo imóvel aparece em vários lugares, com vários números, e só um deles diz de quem ele é. A matrícula é do registro de imóveis e é o que prova a propriedade. Os cadastros são da administração tributária, servem para lançar e fiscalizar tributo, e não provam domínio nenhum — por mais oficial que seja o número.

A prova, portanto, vem da folha, e vem com forma definida: a certidão de inteiro teor da matrícula "conterá a reprodução de todo seu conteúdo e será suficiente para fins de comprovação de propriedade, direitos, ônus reais e restrições sobre o imóvel, independentemente de certificação específica pelo oficial". A designação cadastral, quando existe, entra na matrícula como um dado de identificação do imóvel — é informação na folha, não título.

Resumo

A matrícula imobiliária é a folha única e permanente que o registro de imóveis mantém para cada imóvel, aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação, com os requisitos previstos em lei, e sem a qual nenhum registro pode ser feito. Nela se lançam dois tipos de ato, que a lei separa: o registro, que constitui, transmite ou grava direito, e a averbação, que anota fato que altera o imóvel, o direito ou a pessoa. Os dois são obrigatórios, e na folha aparecem identificados pelas letras "R" e "AV".

O ponto que decide dinheiro é o art. 1.245 do Código Civil: a propriedade se transfere pelo registro e, enquanto o título translativo não for registrado, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Escritura é título; registro é transferência. Os prazos estão em lei federal — 10 dias contados do protocolo, ou 5 dias nas hipóteses específicas, entre elas o documento eletrônico apresentado pelo Serp — e não dependem de lei estadual. E nenhum cadastro substitui a folha: CIB, inscrição imobiliária municipal e o número no CAFIR servem a tributo, enquanto é a certidão de inteiro teor da matrícula que comprova propriedade, direitos, ônus reais e restrições.

Perguntas frequentes sobre matrícula imobiliária

O que é matrícula imobiliária?

É a folha que o Cartório de Registro de Imóveis abre para um imóvel e na qual lança, em ordem cronológica, todos os registros e averbações que lhe dizem respeito. Cada imóvel tem a sua, e só a sua: a lei diz que "cada imóvel terá matrícula própria", aberta por ocasião do primeiro ato de registro ou de averbação. E sem ela não há registro, porque a norma proíbe registrar imóvel não matriculado.

Como funciona o registro eletrônico de imóveis?

O título é apresentado em formato eletrônico e assinado com assinatura avançada ou qualificada, como exige a lei. O SREI é implementado e operado em âmbito nacional pelo ONR e integra-se ao Serp, cuja adesão é obrigatória para os oficiais dos registros públicos. O ato que o oficial pratica é o mesmo do papel; o que muda é o meio de apresentar e de receber.

Quais são as vantagens do registro eletrônico de imóveis?

Rapidez, segurança jurídica equiparada ao papel, acesso remoto a qualquer serventia pelo Serp e menos deslocamento. A certidão de inteiro teor sai em 4 horas em meio eletrônico; a de situação jurídica atualizada, em 1 dia. E a prova da validade jurídica está na lei: certidão eletrônica e certidão impressa pelo usuário a partir dela têm fé pública. Para o comprador, o ganho é concreto; para o cartório, a redução de trabalho em papel é significativa.

Como conseguir a certidão da matrícula do imóvel?

Pedindo ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, e sem precisar justificar: a lei garante que qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar o motivo ou interesse do pedido. Com o número da matrícula em mãos, a certidão de inteiro teor em meio eletrônico sai em 4 horas, se requerida no horário de expediente; a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel, em 1 dia; as de transcrições e os demais casos, em 5 dias. Pela lei, o pedido pode ser feito a qualquer serventia, por meio do Serp.

A matrícula imobiliária digital é segura?

A segurança que a lei garante é jurídica, e vem de dois dispositivos. A norma dá validade e fé pública à certidão eletrônica e à sua impressão pelo usuário; e exige assinatura avançada ou qualificada, na forma da ICP-Brasil, para acessar ou enviar informações aos registros públicos pela internet. Além disso, sujeita o oficial que descumprir os prazos às penas da lei, que vão de repreensão a perda da delegação. Os controles técnicos de cada plataforma variam e não estão na lei; o que está na lei é a exigência de assinatura e a fé pública do ato.

A escritura já me torna dono do imóvel?

Não. A escritura é o título; a propriedade se transfere com o registro desse título na matrícula. O art. 1.245 do Código Civil é literal — "Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis" — e completa que, enquanto não se registrar, "o alienante continua a ser havido como dono do imóvel". Com escritura e sem registro, quem a matrícula mostra como proprietário é o vendedor.

Qual a diferença entre registro e averbação?

O registro constitui, transmite ou grava direito sobre o imóvel: compra e venda, doação, permuta, hipoteca, usufruto, servidão, penhora, usucapião. A averbação anota fato que altera o imóvel, o direito ou a pessoa, sem criar direito novo: construção, demolição, desmembramento, mudança de numeração, alteração de nome por casamento, cancelamento de ônus. A lista legal distingue os dois atos, e todos esses atos são obrigatórios.

Dez dias contados do protocolo, para registrar ou emitir nota devolutiva. O prazo cai para 5 dias, não havendo exigências nem falta de pagamento, nas escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, nos requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias, nos documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp e nos títulos que reingressarem cumprindo integralmente as exigências anteriores. O descumprimento sujeita o oficial às penas previstas em lei.

Dez dias contados do protocolo, para registrar ou emitir nota devolutiva, na redação. O prazo cai para 5 dias, não havendo exigências nem falta de pagamento, nas escrituras de compra e venda sem cláusulas especiais, nos requerimentos de averbação de construção e de cancelamento de garantias, nos documentos eletrônicos apresentados por meio do Serp e nos títulos que reingressarem cumprindo integralmente as exigências anteriores. Pelo, o descumprimento sujeita o oficial às penas.

O CIB ou a inscrição imobiliária provam que o imóvel é meu?

Não. Nenhum deles. O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), a inscrição imobiliária municipal (base do IPTU) e o CAFIR (cadastro de imóveis rurais na Receita) são cadastros administrativos, criados para fins tributários. Servem para a prefeitura lançar IPTU, para a Receita cobrar ITR e para identificar o imóvel em cada administração. Nenhum deles prova propriedade. A prova de que o imóvel é seu está na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis — e é a certidão de inteiro teor da matrícula que serve, por lei, para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições.

Cada imóvel tem uma matrícula só?

Sim, e esse é o princípio da unitariedade: "cada imóvel terá matrícula própria". Duas podem virar uma pela fusão, quando os imóveis são contíguos e do mesmo proprietário — encerram-se as primitivas e abre-se uma de número novo. Uma pode virar várias pelo desmembramento, e as novas levam consigo os ônus que existirem. E se o imóvel fica situado em duas circunscrições, a lei manda abrir matrícula em ambas, com remissões recíprocas.

Preciso explicar por que quero a matrícula de um imóvel?

Não. A lei é expressa: "Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido". A matrícula é documento do imóvel, não do proprietário, e é pública — é justamente o que permite ao comprador conferir a situação antes de assinar qualquer coisa.

O que acontece se a prenotação vencer?

Perde-se a prioridade. Pela norma, cessam automaticamente os efeitos da prenotação se, decorridos 20 dias do seu lançamento no Protocolo, o título não tiver sido registrado por omissão do interessado em atender às exigências legais. Como o art. 1.246 do Código Civil liga a eficácia do registro ao momento da apresentação e da prenotação do título, quem perde a prenotação volta para o fim da fila, e um título apresentado nesse intervalo pode passar à frente.

O que é a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel?

É a certidão pensada para quem vai comprar. A norma diz que ela compreende "as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais". O prazo de emissão é de 1 dia, contado do pagamento dos emolumentos.