Laudêmio: a Taxa de 5% nas Transferências em Terrenos da União

Pra quem tem CNPJ ativo e endereço fiscal em dia, o conteúdo abaixo é referência direta. Este artigo mostra onde cada regra está escrita: qual dispositivo fixa o percentual, qual define a base de cálculo, quem a lei manda pagar, quais prazos valem e o que a legislação simplesmente não diz. Quando a norma não sustenta uma afirmação corrente sobre o tema, isso também aparece aqui, com o artigo ao lado.

O laudêmio é a quantia devida à União quando se transfere, de forma onerosa e entre vivos, o domínio útil de terreno da União, a inscrição de ocupação ou a cessão de direito a eles relativos. O fundamento está na legislação federal de bens da União. A gestão desses imóveis segue decreto-lei e lei próprios, e quem administra é a Secretaria do Patrimônio da União (SPU).

O Código Civil de 2002 não regula essa cobrança. O.038 proíbe constituir novas enfiteuses e, manda que a enfiteuse dos terrenos de marinha e acrescidos se regule por lei especial. O dispositivo do Código Civil que tratava de laudêmio era oo Código Civil de 1916, hoje revogado, e dele vinha o percentual de 2,5% da enfiteuse entre particulares. No Código Civil vigente, orata de revogação do mandato — nada a ver com imóveis.

Resumo

• O laudêmio é de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias
• Incide só na transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil, da inscrição de ocupação ou da cessão de direito a eles relativos
• Quem a lei manda recolher é o vendedor, e o cálculo é feito pela SPU a pedido do interessado e).
• Foro é outra obrigação, de 0,6% ao ano sobre o valor do domínio pleno; taxa de ocupação é a terceira, de 2% ao ano
• A não cita a palavra laudêmio em nenhum dispositivo: ela alterou a e cuidou de remição de foro e de alienação de imóveis.
• Herança e doação não são isenções: ficam fora da hipótese legal, que exige transferência onerosa e entre vivos

O que é o Laudêmio e de Onde Ele Vem

O laudêmio é a compensação devida ao titular do domínio direto quando o domínio útil de imóvel foreiro muda de mãos por ato oneroso. A raiz é a enfiteuse, regime em que a propriedade se parte em dois: o domínio direto fica com o senhorio e o domínio útil vai ao foreiro, que usa e explora o bem pagando foro. No caso dos terrenos de marinha, o senhorio é a União.

Na prática, a divisão do domínio permite que pessoas físicas e jurídicas usem e explorem economicamente o terreno sem que ele saia do patrimônio público. O foreiro detém o domínio útil e responde pelo foro anual; a União conserva o domínio direto e recebe o laudêmio quando esse domínio útil é transferido por ato oneroso.

A definição do terreno está: são terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 metros medidos horizontalmente para a parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios e lagoas até onde se faça sentir a influência das marés, e os que contornam ilhas situadas em zona onde se faça sentir essa influência. O parágrafo único caracteriza a influência das marés pela oscilação periódica de pelo menos 5 centímetros do nível das águas, em qualquer época do ano.

Domínio Direto e Terrenos da União

O domínio direto é o que explica a situação jurídica dos terrenos da União no Brasil. Ele é a titularidade que permanece com a União, enquanto o domínio útil é o direito concedido ao particular para usar, gozar e explorar economicamente o imóvel. Quem tem apenas o domínio útil não é proprietário pleno, e isso tem consequência prática: entre vivos, a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.245 do Código Civil, e o que se registra aqui é a transferência do domínio útil, não a do terreno.

Nos terrenos de marinha, a União exerce o domínio direto e o foreiro — pessoa física ou jurídica que detém o domínio útil — paga o foro anual. Se transferir esse domínio útil por ato oneroso, deve o laudêmio. Quem ocupa sem título outorgado pela União não é foreiro: está no regime de ocupação e fica obrigado ao pagamento anual da taxa de ocupação, conforme o.

A base de cálculo do laudêmio é definida: 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Não é o valor da escritura nem o valor venal do imóvel com a construção. O valor do domínio pleno do terreno da União é obtido, com base em planta de valores da SPU, conforme o na redação, e o cálculo é feito pela própria SPU a pedido do interessado.

A exclusão das benfeitorias não é detalhe administrativo. O.038, I, do Código Civil veda cobrar laudêmio ou prestação análoga, nas transmissões de bem aforado, sobre o valor das construções ou plantações. O que entra na conta é o terreno.

Para quem compra ou vende, a consequência prática está, I: os cartórios de notas e de registro de imóveis não lavram nem registram escritura relativa a imóvel da União sem certidão da SPU que declare que o laudêmio devido foi recolhido, que o transmitente está em dia com as obrigações relativas ao imóvel e que a transferência está autorizada, por não se encontrar o imóvel em área de interesse do serviço público.

Concluída a transmissão, onerosa ou não, o adquirente tem 60 dias para requerer ao órgão local da SPU a transferência dos registros cadastrais para o seu nome, prazo fixado nodo mesmo artigo na redação. Perder o prazo custa multa de 0,50% por mês ou fração sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias (§ 5º). O traz prazo e multa iguais para a transferência das obrigações enfitêuticas.

Tipos de Laudêmio no Brasil

Laudêmio em Terreno de Marinha

O laudêmio dos terrenos de marinha é a hipótese mais comum e a única regida por lei federal específica. O terreno é aquele: 33 metros a partir da linha do preamar-médio de 1831, onde se faça sentir a influência das marés. Não confunda com os terrenos marginais — esses são os banhados por correntes navegáveis fora do alcance das marés, numa faixa de 15 metros contados da linha média das enchentes ordinárias, e formam outra categoria de bem da União.

A administração compete à Secretaria do Patrimônio da União (SPU), a quem a atribui identificar, demarcar, cadastrar, registrar e fiscalizar os bens imóveis da União e regularizar as ocupações desses imóveisa redação. É a SPU que calcula o laudêmio e emite a certidão exigida do cartório.

Taxa do Príncipe

A chamada Taxa do Príncipe, cobrada no primeiro distrito de Petrópolis, no Rio de Janeiro, tem origem na antiga fazenda Córrego Seco, que pertencia à família imperial brasileira. Ela não é o laudêmio dos terrenos de marinha e não vai para a União: trata-se de enfiteuse entre particulares, com outro titular do domínio direto.

O regime dessas enfiteuses privadas é o.038 do Código Civil: proibida a constituição de novas, as existentes ficam subordinadas, até sua extinção, ao Código Civil de 1916 e às leis posteriores. É de lá que vem o percentual de 2,5% — oo Código de 1916 fixava o laudêmio em 2,5% sobre o preço da alienação, se outro não se tivesse fixado no título de aforamento. Por isso o número aparece ao lado dos 5% em tantos textos: são regimes diferentes, e o dos terrenos de marinha é o de 5%.

Terrenos de Marinha e suas Características

A demarcação parte da linha do preamar-médio de 1831, referência fixada. O acrescenta os terrenos acrescidos de marinha, formados natural ou artificialmente para o lado do mar, dos rios ou das lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha — e eles seguem o mesmo regime.

Laudêmio, Foro e Taxa de Ocupação: Três Obrigações Diferentes

A confusão mais comum nesse assunto é tratar como sinônimos três cobranças com fundamentos, momentos e percentuais distintos. Vale separar uma por uma, com o dispositivo de cada.

O laudêmio é devido uma única vez, na transferência onerosa entre vivos do domínio útil, da inscrição de ocupação ou da cessão de direito a eles relativos, e corresponde a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Não é prestação recorrente.

O foro é a prestação anual do aforamento: 0,6% do valor do respectivo domínio pleno, anualmente atualizado, conforme o. O parágrafo único do mesmo artigo é severo: o não pagamento do foro durante três anos consecutivos, ou quatro anos intercalados, importa a caducidade do aforamento.

A taxa de ocupação é a terceira, e alcança quem ocupa terreno da União sem título por ela outorgado: 2% do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias, anualmente atualizado pela SPU na redação. Os prazos de recolhimento de foros e taxas de ocupação são fixados por portaria do Ministro da Fazenda, que pode autorizar parcelamento em até oito cotas mensais.

Como Funciona o Cálculo do Laudêmio

O percentual é único: 5%. A norma, na redação em vigor, não prevê faixa nem percentual reduzido para o laudêmio dos terrenos da União. Quando se lê "de 2,5% a 5%", o número menor vem de outro regime, o da enfiteuse entre particulares do Código Civil de 1916.

A base também é única: o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Esse valor sai da planta de valores da SPU (. As avaliações para fins de alienação onerosa dos domínios pleno, útil ou direto seguem oa mesma lei, e o laudo de avaliação tem prazo de validade de 12 meses, pelo na redação.

Procedimentos para Pagamento

A lei descreve o essencial e deixa o resto para ato da SPU. O diz que a SPU procederá ao cálculo do valor do laudêmio mediante solicitação do interessado — logo, o cálculo é pedido ao órgão, e não arbitrado pelas partes no contrato.

Com o laudêmio recolhido, o que o cartório exige é a certidão da SPU, I: ela declara que o laudêmio devido foi pago, que o transmitente está em dia com as obrigações relativas ao imóvel e que a transferência está autorizada. Sem essa certidão, a escritura não é lavrada nem registrada, sob responsabilidade do titular da serventia.

Depois da transmissão, o adquirente tem 60 dias para pedir a transferência cadastral à SPU, sob pena da multa de 0,50% por mês ou fração. Os nomes comerciais de telas, fichas e documentos do portal da SPU mudam com o sistema e não estão em lei; o que está escrito, e cobra prazo, é o que foi citado aqui.

Quem Deve Pagar o Laudêmio

Entre comprador e vendedor, nada impede que o contrato distribua o custo de outro modo — é cláusula de preço, e vale entre as partes. Perante a União, porém, quem tem de recolher continua sendo o vendedor, e a certidão da SPU é exigida sobre as obrigações do transmitente. Definir isso por escrito no contrato de compra e venda evita discussão depois, mas não troca o devedor legal.

Quando o Laudêmio Não É Devido

Boa parte do que se chama de isenção é, na verdade, não incidência. O alcança apenas a transferência onerosa e entre vivos. A transmissão causa mortis fica fora da hipótese por não ser entre vivos, qualquer que seja o grau de parentesco — a lei não restringe o caso a ascendentes e descendentes diretos. A doação sem contraprestação fica fora por não ser onerosa.

Fora da hipótese não significa fora de obrigação: o § 4º do mesmo artigo manda que, concluída a transmissão, onerosa ou não, o adquirente requeira a transferência dos registros cadastrais em 60 dias, sob a multa do § 5º.

Dispensas expressas existem, e são estas. A norma dispensa de lançamento e cobrança as taxas de ocupação, os foros e os laudêmios referentes a terrenos de marinha e seus acrescidos inscritos em regime de ocupação, quando localizados em ilhas oceânicas ou costeiras que contenham sede de Município, desde a publicação da Emenda Constitucional nº 46/2005 até a conclusão do processo de demarcação, sem cobrança retroativa. Outras regras permitem anotar no cadastro as transferências de posse na cadeia sucessória de ocupações e aforamentos ocorridos até 10 de junho de 2014 independentemente do prévio recolhimento do laudêmio, e autorizam isentar o cessionário de foro e de laudêmios nas transferências de domínio útil previstas. Remido o foro, o aforamento se extingue e não há mais laudêmio a cobrar.

a norma federal Não Trata de Laudêmio

Esta é a confusão mais difundida sobre o tema. A legislação de conversão, convertida em lei, não menciona a palavra laudêmio em nenhum de seus dispositivos. Ela também não substituiu o decreto-lei do patrimônio da União, que continua em vigor: o que ela fez foi alterar a lei que regula a cobrança.

O que ela realmente trouxe, no que interessa ao foreiro, foi, imóveis submetidos ao regime enfitêutico cujo valor de remição do domínio direto fique até o limite estabelecido em ato ministerial têm, mediante procedimento simplificado, a remição do foro autorizada, e o domínio pleno é consolidado em nome dos atuais foreiros que estejam regularmente cadastrados na SPU e em dia com suas obrigações. O condiciona a hipótese à edição de ato do Secretário do Patrimônio da União que discipline os procedimentos.

A expressão "área urbana consolidada" existe, mas com outro papel. A norma exige que os terrenos de marinha e acrescidos alienados estejam situados em área urbana consolidada, e define o que é isso: inclusão no perímetro urbano ou em zona urbana pelo plano diretor ou por lei municipal específica, sistema viário implantado com vias de circulação pavimentadas, organização em quadras e lotes predominantemente edificados, uso predominantemente urbano e presença de, no mínimo, três dos cinco equipamentos de infraestrutura urbana listados. É requisito para a União vender o imóvel, não suspensão de cobrança.

Como o Foreiro Pode Adquirir o Domínio Pleno

Três parágrafos desse artigo importam ao leitor. Odispensa do pagamento pela remição as pessoas consideradas carentes ou de baixa renda, nos termos. Oadmite pagamento à vista ou parcelado e permite usar recursos do FGTS para pagamento total, parcial, amortização de parcelas ou liquidação do saldo devedor. E oé o que mantém o regime de pé: o foreiro que não optar pela aquisição continuará submetido ao regime enfitêutico, na forma da legislação vigente.

Nem todo imóvel entra. O exclui os imóveis administrados pelo Ministério das Relações Exteriores, pelo Ministério da Defesa ou pelos Comandos da Marinha, do Exército e da Aeronáutica, e os situados na faixa de fronteira ou na faixa de segurançA norma do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias. O define essa faixa de segurança como a extensão de trinta metros a partir do final da praia, nos termos.

Pela via geral do aforamento, o valor está fixado em lei: a remição será feita pela importância correspondente a 17% do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Efetuado o resgate, a norma manda o órgão local expedir certificado de remição para averbação no Registro de Imóveis — e é a averbação, não o pagamento, que fecha o ciclo no registro.

Impactos na Negociação Imobiliária

O laudêmio é um custo real de 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno — não sobre o preço do imóvel com a construção, o que muda bastante a conta em prédio litorâneo onde a benfeitoria vale mais que o chão. Como a base sai da planta de valores da SPU, e não da escritura, convém pedir o cálculo antes de fechar o preço.

O pagamento precede a escritura e o registro, porque sem a certidão da SPU o cartório não lavra nem registra o ato. Isso entra no cronograma da transação, sobretudo quando há financiamento bancário envolvido. Compradores e vendedores devem considerar o laudêmio no planejamento financeiro da compra, incluindo-o nos cálculos de viabilidade do negócio.

Vale lembrar o que o pagamento do laudêmio não faz: ele não transfere a propriedade. Entre vivos, a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.245 do Código Civil, e enquanto não se registrar o título translativo o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. Nenhum cadastro da SPU prova domínio: o cadastro serve à administração e à cobrança das receitas patrimoniais.

Consequências do Não Pagamento

A consequência imediata é o travamento do negócio. Sem o recolhimento não há a certidão da SPU, I, e sem ela o cartório de notas não lavra a escritura e o registro de imóveis não a registra, sob responsabilidade do titular da serventia.

Há ainda a multa, de 0,50% por mês ou fração sobre o valor do terreno, excluídas as benfeitorias, quando o adquirente não requer a transferência cadastral no prazo de 60 dias. Para fatos geradores anteriores a 22 de dezembro de 2016, o manda cobrar essa multa de forma proporcional, na forma regulamentada em ato específico da SPU.

No aforamento, o risco maior é, o não pagamento do foro durante três anos consecutivos, ou quatro intercalados, importa a caducidade do aforamento. Caduco o aforamento, o manda o órgão local da SPU notificar o foreiro, por edital ou, quando possível, por carta registrada, marcando-lhe o prazo de noventa dias para apresentar reclamação ou solicitar a revigoração.

Relação com Outros Tributos

São obrigações de naturezas diferentes. O IPTU é imposto municipal, regido pelo Código Tributário Nacional e pela lei de cada Município. Foro, taxa de ocupação e laudêmio são receitas patrimoniais da União, cobradas pela SPU — a as trata assim, § e 6º, ao falar da administração e cobrança de receitas patrimoniais e do lançamento dos créditos nelas originados.

Laudêmio e a Marinha do Brasil

O nome engana. 'Terreno de marinha' é categoria de bem imóvel da União definida pela posição da linha do preamar-médio de 1831, e não um bem da Marinha do Brasil. Nenhum dispositivo destina laudêmio, foro ou taxa de ocupação à Força.

Para onde o dinheiro vai está escrito: a norma manda a União repassar 20% dos recursos arrecadados por meio da cobrança de taxa de ocupação, foro e laudêmio aos Municípios e ao Distrito Federal onde estão localizados os imóveis que deram origem à cobrança, até o quinto dia útil do mês de abril do ano subsequente ao do recebimento. O restante fica com a União.

A Marinha aparece na legislação por outra razão, que é a defesa e a navegação. O exige prévia audiência da Marinha, por intermédio das Capitanias dos Portos, para aplicar o regime de aforamento a terrenos situados na faixa de 100 metros ao longo da costa marítima. E o diz que a alienação desses imóveis não implica supressão das restrições administrativas de uso ou edificação que possam prejudicar a segurança da navegação, conforme estabelecido em ato do Ministro de Estado da Defesa.

A Proposta de Extinção Ainda É Proposta

O texto, portanto, é o mesmo nos dois números: não são duas propostas com objetos distintos. No Senado, a matéria segue em tramitação, e a situação registrada em 4 de dezembro de 2024 é de pedido de vista concedido.

Dicas Práticas para Negociação

Antes de assinar qualquer coisa, peça a matrícula atualizada e a certidão de ônus do imóvel. É ali que aparece se o que se está negociando é propriedade plena ou apenas domínio útil de terreno da União — e a diferença muda o custo, o procedimento e os documentos exigidos no cartório.

Peça à SPU o cálculo do laudêmio antes de fechar o preço: a norma prevê exatamente isso, mediante solicitação do interessado. Confirme também se o transmitente está em dia com as obrigações relativas ao imóvel, porque a certidão exige as duas coisas ao mesmo tempo.

Defina no contrato quem arca com o custo, lembrando que perante a União o obrigado a recolher é o vendedor. E conte os prazos: concluída a transmissão, são 60 dias para a transferência cadastral, sob multa de 0,50% por mês ou fração sobre o valor do terreno.

Se o imóvel é foreiro e a intenção é parar de pagar foro, o caminho é a remição do aforamento, não o laudêmio. Vale verificar antes se o imóvel está entre os que a lei admite alienar e se o desconto de pagamento à vista alcança o caso, porque o parcelamento afasta o desconto.

Perguntas Frequentes sobre o Laudêmio

O que é laudêmio? É a quantia devida à União na transferência onerosa, entre vivos, do domínio útil de terreno da União, da inscrição de ocupação ou da cessão de direito a eles relativos. Corresponde a 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias.

Quem paga o laudêmio? O vendedor. O condiciona a transferência ao prévio recolhimento do laudêmio pelo vendedor. O contrato pode repassar o custo ao comprador, mas isso vale entre as partes, não perante a União.

Qual é o percentual do laudêmio? 5%, percentual único, sem faixa. A base é o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias — não o preço da escritura nem o valor do imóvel com a construção.

É possível parcelar o laudêmio? A lei não prevê parcelamento do laudêmio. O autoriza parcelamento em até oito cotas mensais, e só para foros e taxas de ocupação, por portaria do Ministro da Fazenda.

Herança paga laudêmio? Não. O alcança apenas a transferência onerosa e entre vivos, e a transmissão causa mortis não é entre vivos. Mas o adquirente ainda deve requerer a transferência cadastral em 60 dias (§ 4º).

Como se calcula o laudêmio? Aplicam-se 5% sobre o valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Esse valor sai da planta de valores da SPU, e a própria SPU faz o cálculo mediante solicitação do interessado.

O que acontece se o laudêmio não for pago? Sem o recolhimento não há a certidão da SPU exigida, I, e o cartório não lavra nem registra a escritura. A transferência trava.

Laudêmio é imposto? Não. A trata foro, taxa de ocupação e laudêmio como receitas patrimoniais da União, cobradas pela SPU, § e 6º). Imposto, no caso do imóvel urbano, é o IPTU, municipal, do Código Tributário Nacional.

Qual a diferença entre laudêmio e foro? O laudêmio é devido uma vez, na transferência onerosa do domínio útil, e é de 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. O foro é anual e corresponde a 0,6% do valor do domínio pleno.

O que é taxa de ocupação? É a cobrança anual de quem ocupa terreno da União sem título por ela outorgado: 2% do valor do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Quem é foreiro paga foro; quem é apenas ocupante inscrito paga taxa de ocupação.

O que é a faixa de segurança e por que ela importa? É a extensão de trinta metros a partir do final da praia (que remete ao. Imóvel nessa faixa fica fora da alienação, do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias manda que ali a enfiteuse continue sendo aplicada.

Pagar o laudêmio transfere a propriedade? Não. Entre vivos, a propriedade se transfere mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis (Código Civil.245). Protocolizado o título, o registro ou a nota devolutiva sai em 10 dias, e em 5 dias no caso de escritura de compra e venda sem cláusulas especiais ( e, I, na redação).

O laudêmio vai para a Marinha do Brasil? Não. O destina 20% do arrecadado com taxa de ocupação, foro e laudêmio aos Municípios e ao Distrito Federal onde estão os imóveis, e o restante fica com a União. Nenhum dispositivo destina valores à Força.

Duas perguntas voltam sempre e não têm resposta na lei escrita: o nome e a validade dos documentos emitidos pelo portal da SPU e a data exata de vencimento do foro anual. A primeira depende de ato administrativo, que muda com o sistema. A segunda está remetida a portaria do Ministro da Fazenda, e é essa portaria, não a lei, que fixa prazo de recolhimento. Quando a fonte é ato infralegal que pode ter mudado, o certo é consultar a SPU no caso concreto, em vez de repetir um número decorado.

Conclusão

O laudêmio dos terrenos de marinha é obrigação federal, com percentual e base de cálculo fixados em um único dispositivo: o manda recolher, pelo vendedor e antes da transferência, 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias. Tudo o que foge disso — faixa de 2,5% a 5%, cálculo sobre o valor do imóvel com a construção, 'o maior valor entre o declarado e o de referência' — não vem da lei que rege o caso.

Quem administra é a Secretaria do Patrimônio da União, que calcula o laudêmio a pedido do interessado e emite a certidão sem a qual o cartório não lavra nem registra a escritura. O regime de fundo está e, e a base constitucional segue intacta, VII, da Constituição e, do Ato das Disposições Constitucionais Transitórias.

As três obrigações não se confundem: laudêmio uma vez, na transferência onerosa entre vivos do domínio útil; foro todo ano, a 0,6% do valor do domínio pleno; e taxa de ocupação todo ano, a 2% do valor do domínio pleno excluídas as benfeitorias, para quem ocupa sem título outorgado pela União.

A proposta de extinção existe e é uma só: PEC nº 39/2011 na Câmara, PEC nº 3/2022 no Senado, ainda em tramitação. Até a promulgação, nada muda. E o pagamento do laudêmio, em qualquer cenário, não transfere propriedade: isso só o registro faz.245 do Código Civil.

Em resumo: confira em qual regime o imóvel está — domínio pleno, domínio útil ou ocupação — peça o cálculo à SPU antes de acertar preço, verifique as obrigações pendentes do transmitente, defina no contrato quem paga e conte os prazos de registro e de transferência cadastral. É o que a lei escrita exige, e é por isso que cada número deste artigo vem com o dispositivo ao lado.