Informações imobiliárias para abrir empresa: os 5 passos

Depois de contratar o endereço fiscal da Suitebras, você recebe por e-mail as informações imobiliárias do imóvel e as informações prediais da unidade da sua empresa. São esses dados que a Junta Comercial, o Corpo de Bombeiros e a prefeitura pedem para abrir, transferir ou alterar o endereço de uma empresa. Esta página mostra, na ordem, o que você recebe, o que cada informação é e onde ela entra: a consulta de viabilidade, o atestado de funcionamento dos bombeiros e o alvará de funcionamento. Os cinco passos abaixo descrevem o caminho em Santa Catarina — a Junta Comercial é a JUCESC e o atestado sai pelo Corpo de Bombeiros de Santa Catarina. No fim estão as perguntas que o suporte mais recebe.

Veja também sobre DIMOB.

Passo 1: as informações imobiliárias do imóvel

Após a contratação ser finalizada com sucesso, você receberá um e-mail com todas as informações imobiliárias necessárias para os passos seguintes, incluindo:

• Inscrição Imobiliária
• Número do IPTU (CAD)
• Matrícula Imobiliária
• Habite-se da Prefeitura
• Registro da Edificação Bombeiros (RE)

Nota: A cópia do IPTU não é necessária, apenas o número. Essas informações serão fornecidas exclusivamente após a contratação e são essenciais para a consulta de viabilidade.

O que é cada uma dessas informações

Os nomes da lista acima são de documentos e cadastros diferentes, mantidos por órgãos diferentes. Saber qual é qual evita o erro mais comum desta etapa: procurar um número no lugar errado, ou informar à Junta Comercial o número de outro cadastro.

Nenhum desses números é da sua empresa: todos identificam o imóvel. E nenhum cadastro prova de quem o imóvel é. A propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis e, enquanto o título não é registrado, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (Código Civil, art. 1.245 e § 1º). Cadastro da prefeitura, número de IPTU e registro de bombeiros servem a outras finalidades, cada um à sua.

O que dá à sua empresa o direito de usar o endereço como sede é o contrato de endereço fiscal, e não a matrícula nem a inscrição imobiliária. O Código Tributário Nacional parte da eleição do domicílio tributário pelo próprio contribuinte e só define o domicílio “na falta de eleição”: para a pessoa jurídica de direito privado, o lugar da sua sede (art. 127, II). O único limite dessa escolha está no § 2º do mesmo artigo — a autoridade administrativa pode recusar o domicílio eleito “quando impossibilite ou dificulte a arrecadação ou a fiscalização do tributo”. E o endereço da sede, quando consta do ato constitutivo, é o que a Junta Comercial arquiva: o registro compreende o arquivamento “dos documentos relativos à constituição, alteração, dissolução e extinção de firmas mercantis individuais, sociedades mercantis e cooperativas” (Lei nº 8.934/1994, art. 32, II, “a”).

Passo 2: as informações prediais da sua unidade

Após a contratação, você também receberá as especificações da unidade que sua empresa utilizará. São os números que a consulta de viabilidade e o cadastro dos bombeiros pedem sobre a área ocupada e sobre a destinação dela, e incluem:

• Área Privativa
• Área Comum
• Área Total
• Área Utilizada pela sua Empresa: 1,0 m²
• Tipo de Unidade: Escritório Administrativo (EA)

Importante: O endereço não deve ser usado apenas para correspondência. Informar que é apenas para correspondência resultará no indeferimento da viabilidade. Os detalhes completos do endereço serão fornecidos após a contratação.

Passo 3: a consulta de viabilidade na Junta Comercial (JUCESC)

Com as informações imobiliárias fornecidas após a contratação, realize a consulta de viabilidade na Junta Comercial. É a pesquisa prévia que informa a descrição oficial do endereço e se a atividade pretendida pode ser exercida naquele local. Você precisará do endereço completo, que incluirá:

• Rua, número, sala, bairro, cidade e CEP
• Complemento (número do Box, conforme especificado no contrato)

Dica: Certifique-se de incluir o complemento com a sala e o número do Box, que serão informados no contrato, para evitar problemas na aprovação.

Viabilidade aprovada não é alvará de funcionamento

A consulta de viabilidade é uma pesquisa prévia, e a lei diz o que ela precisa permitir. A Lei nº 11.598/2007, art. 4º, na redação dada pela Lei nº 14.195/2021, obriga os órgãos e as entidades envolvidos no registro e na legalização de empresas a manter à disposição dos usuários, de forma gratuita, por meio presencial e pela internet, ficha cadastral simplificada com os dados atualizados da empresa e, junto dela, “informações, orientações e instrumentos que permitam pesquisas prévias sobre as etapas de registro ou de inscrição, de alteração e de baixa”, de licenciamento e de autorizações de funcionamento. O objetivo está escrito no próprio dispositivo: dar ao usuário “clareza quanto à documentação exigível e à viabilidade locacional, de nome empresarial, de registro, de licenciamento ou de inscrição”. Quem consulta, portanto, tem direito a saber antes de constituir a empresa se o endereço serve à atividade pretendida e o que vai ser exigido dele depois.

Daí sai uma consequência prática que vale repetir. A informação que a pesquisa prévia entrega não serve só para você decidir: ela é a descrição oficial do endereço, e é com ela que o contrato social e o pedido de registro precisam concordar. A Lei nº 14.195/2021 revogou os parágrafos do art. 4º que mandavam esse resultado instruir o requerimento de registro, mas o efeito prático não mudou — o art. 42, § 3º, da Lei nº 8.934/1994, na redação da Lei nº 13.874/2019, só defere o arquivamento automaticamente quando a viabilidade foi aprovada e o ato usa o instrumento padrão. É por isso que o endereço informado aqui tem de ser exatamente o do contrato, com a sala e o número do box, como o aviso acima adverte.

A segunda é que a viabilidade é o momento em que você descobre quais licenças a sua atividade exige naquele endereço — inclusive se exige alvará. Mas viabilidade aprovada não autoriza o funcionamento: ela responde se a atividade cabe no endereço. A autorização para operar, quando exigida, é o alvará, ato posterior do município, e é o Passo 5.

Passo 4: o atestado de funcionamento dos bombeiros

O atestado de funcionamento dos bombeiros é um dos documentos que a prefeitura costuma pedir para emitir o alvará — e há casos em que ele é dispensado, como a nota do Passo 5 observa. Para unidades em edifícios, como as da Suitebras, o processo é mais rápido, pois a vistoria dos bombeiros é responsabilidade do edifício, e é por isso que você recebe o Registro da Edificação (RE) na lista do Passo 1.

Isso permite a emissão imediata do atestado em nome da sua empresa, sem necessidade de vistoria presencial. Siga estas etapas:

1. Acesse o site do Corpo de Bombeiros de Santa Catarina: https://esci.cbm.sc.gov.br/.
2. Informe os dados da sua empresa e as informações do imóvel a seguir, que serão fornecidas após a contratação:
   • Endereço do Imóvel
3. Utilize as informações recebidas por e-mail para finalizar o processo, como a área total e o número de pavimentos.
4. Inclua o número do Box, conforme especificado no contrato.

Temos um artigo completo sobre a emissão do atestado dos bombeiros:

Instrução Completa: https://blog.suitebras.com/atestado-de-funcionamento-dos-bombeiros/

Passo 5: o alvará de funcionamento na prefeitura

O alvará de funcionamento é a licença municipal para o estabelecimento operar, e é o que a maior parte das empresas precisa obter depois do registro. Não é, porém, exigência universal, e o caminho depende do grau de risco da atividade: a lei assegura o exercício de atividade econômica de baixo risco sem atos públicos de liberação, e no risco médio o alvará é emitido automaticamente, sem análise humana, pelo sistema que integra os órgãos de registro. A subseção no fim desta página traz os dois dispositivos, com a redação em vigor. Consulte um contador local antes de reunir documento, para garantir que todos os trâmites sejam cumpridos corretamente, já que cada prefeitura tem critérios próprios e a classificação de risco da sua atividade pode vir da norma municipal, da estadual ou, na falta delas, de resolução do Comitê para Gestão da Rede Nacional para a Simplificação do Registro e da Legalização de Empresas e Negócios, o CGSIM.

Siga estas etapas:

1. Acesse o site da prefeitura do município onde a empresa será registrada.
2. Prepare os documentos necessários, que geralmente incluem:
   • Contrato de endereço fiscal assinado e com validade jurídica.
   • Instrumento social registrado na Junta Comercial.
   • Documentos do sócio administrador.
   • Atestado de funcionamento dos Bombeiros em nome da sua empresa.
3. Siga as instruções específicas do município, que podem variar.

Nota: Dependendo do CNAE da empresa, o atestado de funcionamento dos bombeiros pode ser dispensado em algumas cidades, mas em outras obrigatório.

Quando o alvará de funcionamento não é exigido

A nota acima diz que, dependendo do CNAE, o atestado dos bombeiros é dispensado em algumas cidades e exigido em outras. O mesmo raciocínio vale para o alvará, e há dois dispositivos federais que convém conferir antes de reunir documento.

O primeiro é a Lei nº 13.874/2019, a Lei da Liberdade Econômica, cujo art. 3º, I, põe entre os direitos de toda pessoa, natural ou jurídica, “desenvolver atividade econômica de baixo risco, para a qual se valha exclusivamente de propriedade privada própria ou de terceiros consensuais, sem a necessidade de quaisquer atos públicos de liberação da atividade econômica”. Quem classifica a atividade como de baixo risco é a legislação estadual, distrital ou municipal; na ausência dela, ato do Poder Executivo federal e, na falta deste, resolução do CGSIM (art. 3º, § 1º). E dispensa de ato de liberação não é dispensa de fiscalização: ela “será realizada posteriormente, de ofício ou como consequência de denúncia encaminhada à autoridade competente” (§ 2º).

O segundo é a Lei nº 11.598/2007, art. 6º-A, acrescentado pela Lei nº 14.195/2021 — que no mesmo ato revogou o art. 6º e o Alvará de Funcionamento Provisório que ele previa. Pela regra em vigor, quando o grau de risco da atividade é considerado médio, “o alvará de funcionamento e as licenças serão emitidos automaticamente, sem análise humana, por intermédio de sistema responsável pela integração dos órgãos e das entidades de registro, nos termos estabelecidos em resolução do CGSIM”. Não há mais provisório a converter em definitivo: a emissão já sai no ato, contra a assinatura de termo de ciência e responsabilidade em que o empresário, o sócio ou o responsável legal se compromete, sob as penas da lei, a observar os requisitos de segurança sanitária, ambiental e de prevenção contra incêndio (§ 1º). Do termo constam as exigências que precisam ser cumpridas antes de a atividade começar (§ 2º). Quem classifica o risco é a legislação estadual, distrital ou municipal específica; só na falta dela vale a classificação da resolução do CGSIM, pelo art. 5º-A da mesma lei.

Nenhum dos dois dispensa o contrato de endereço fiscal nem a consulta de viabilidade: eles atuam depois, sobre a licença municipal. E nenhum deles substitui a conferência com a contabilidade da cidade, porque é a norma local que diz em qual faixa de risco a sua atividade cai.

Perguntas frequentes

Quando recebo as informações imobiliárias?

Depois da conclusão da contratação, por e-mail — é o que diz o aviso no início desta página e o Passo 1. Antes disso as informações não são fornecidas, e sem elas a consulta de viabilidade não pode ser feita.

Preciso enviar a cópia do IPTU?

Não. O Passo 1 é explícito: a cópia não é necessária, apenas o número do IPTU (CAD). Os formulários pedem o número do cadastro do imóvel, não o comprovante de pagamento do imposto.

Qual é a diferença entre inscrição imobiliária e matrícula imobiliária?

A inscrição imobiliária é a designação do imóvel no cadastro da prefeitura; a matrícula é o número do imóvel no Registro de Imóveis, e cada imóvel tem a sua (Lei nº 6.015/1973, art. 176, parágrafo único, I). A designação cadastral chega a constar da matrícula, entre os requisitos dela (mesmo artigo, inciso II, item 3), mas são cadastros de órgãos diferentes e um não substitui o outro.

Esses documentos provam que o imóvel é meu?

Não, e nenhum cadastro prova isso. A propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis e, enquanto o título não é registrado, “o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (Código Civil, art. 1.245 e § 1º). Inscrição imobiliária, número de IPTU e Registro da Edificação identificam o imóvel para outras finalidades.

Preciso ser proprietário do imóvel para registrar a empresa nele?

Os passos desta página não pedem matrícula em nome da sua empresa em nenhum momento: o documento que o Passo 5 lista é o contrato de endereço fiscal assinado. É o contrato que dá à empresa o direito de usar o endereço como sede, e o Código Tributário Nacional parte da eleição do domicílio tributário pelo próprio contribuinte, só definindo o domicílio “na falta de eleição” (art. 127, II). Quem exige a licença é que diz quais documentos aceita, então confirme a lista com a contabilidade da cidade.

O que eu informo no campo Complemento da viabilidade?

A sala e o número do box, exatamente como estão no contrato — é o que dizem o Passo 3 e a dica logo abaixo dele. A viabilidade pode até ser aprovada sem o número do box, mas o alvará será indeferido, porque o endereço deferido fica diferente do contrato de endereço fiscal apresentado.

Posso informar que o endereço é só para correspondência?

Não. O Passo 2 avisa que informar uso apenas para correspondência resulta no indeferimento da viabilidade. O que o contrato dá é uma unidade do tipo Escritório Administrativo (EA), com a área indicada nas informações prediais, e é essa a destinação a informar.

A viabilidade aprovada já autoriza a empresa a funcionar?

Não. A viabilidade é pesquisa prévia: pelo art. 4º da Lei nº 11.598/2007, na redação da Lei nº 14.195/2021, ela existe para dar clareza quanto à documentação exigível e à viabilidade locacional, de nome empresarial, de registro, de licenciamento ou de inscrição — ou seja, informa se o endereço serve à atividade e o que será exigido. A autorização para operar, quando exigida, é o alvará, ato posterior do município.

Preciso de vistoria dos bombeiros no local?

Segundo o Passo 4, não: em unidades dentro de edifícios, como as da Suitebras, a vistoria é responsabilidade do edifício, e o atestado de funcionamento é emitido em nome da sua empresa sem vistoria presencial. É para isso que serve o Registro da Edificação (RE) que você recebe no Passo 1.

Toda empresa precisa de alvará de funcionamento?

Não necessariamente, e a resposta depende do grau de risco. A Lei nº 13.874/2019, art. 3º, I, assegura o exercício de atividade econômica de baixo risco sem quaisquer atos públicos de liberação. No risco médio, a Lei nº 11.598/2007, art. 6º-A, acrescentado pela Lei nº 14.195/2021, determina que o alvará e as licenças sejam emitidos automaticamente, sem análise humana, contra termo de ciência e responsabilidade. Só no risco alto há análise prévia pelo município. Quem classifica o risco é a norma estadual, distrital ou municipal e, na falta dela, resolução do CGSIM (Lei nº 13.874/2019, art. 3º, § 1º, e Lei nº 11.598/2007, art. 5º-A).

Preciso fazer alguma coisa com o CIB do imóvel?

Não há nada a fazer do seu lado. Desde a Lei Complementar nº 214/2025, art. 59, § 1º, III, existe um cadastro federal de imóveis rurais e urbanos, o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), administrado pela Receita Federal ao lado do CPF e do CNPJ. Os prazos de inscrição dos imóveis no CIB, que estão no art. 266, são dirigidos aos órgãos da administração, aos serviços notariais e registrais e aos municípios — não ao proprietário do imóvel, e menos ainda à empresa que usa o endereço como sede.

Já fiz a viabilidade sem o número do box. E agora?

O aviso do Passo 3 responde à metade da pergunta: a viabilidade pode ter sido aprovada, mas o alvará será indeferido, porque o endereço não é o do contrato. Esta página não descreve como corrigir o endereço de uma viabilidade já deferida, e o procedimento é da Junta Comercial. Fale com o suporte da Suitebras e com a contabilidade da cidade antes de dar entrada no pedido de alvará.